Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht

Oktober 15, 2013

Ist das Rauchen in einer Mietwohnung ein Kündigungsgrund?

Das Zusammentreffen von Rauchern und Nichtrauchern birgt fast immer erhebliches Konfliktpotential, sei es an öffentlichen Plätzen, in Gaststätten, am Arbeitsplatz oder im Wohnumfeld. Bei Letzterem vertritt die höchstrichterliche Rechtsprechung (noch) den Standpunkt, dass das Rauchen in der Mietwohnung grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erfasst sei, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.6.2006, AZ: VIII ZR 124/05). Nur das sogenannte „exzessive“ Rauchen, welches schon nach relativ kurzer Zeit zu Beschädigungen führt, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen wie z. B. Streichen beseitigt werden können, sondern weitergehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich macht, übersteigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und der Mieter schuldet dann Schadensersatz (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.3.2008, AZ: VIII ZR 37/07). Wenn also durch exzessives Rauchen übermäßige Beschädigungen eintreten, kann darin ein Kündigungsgrund liegen. Gleiches gilt, wenn andere Mieter des Hauses durch das exzessive Rauchen belästigt werden. Diese können übrigens ihrerseits deswegen die Miete mindern (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.4.2013, AZ: 67 S 307/12).

Kann der Mieter durch nachträgliches Wohlverhalten eine Kündigung wieder aus der Welt schaffen?

Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Erklärung einer Kündigung des Vermieters hat auf die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich keinen Einfluss. Maßgeblich ist nur, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorgelegen hat. Dies hat jüngst das Landgericht Karlsruhe in einem Fall entschieden, in dem ein Mitbewohner einer Mietpartei den Hausmeister des Vermieters beschimpft und mit einem Messer angegriffen hatte, woraufhin der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigte; die Mieterin sorgte erst anschließend dafür, dass sich dies nicht wiederholen konnte (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 30.7.2013, AZ: 9 S 57/13). Etwas anderes kann nur in besonderen Einzelfällen gelten, wenn ein Festhalten an der Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen würde. Nur bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges sieht der Gesetzgeber vor, dass solche Kündigungen im Nachhinein unwirksam werden können, wenn der Mietrückstand nachträglich ausgeglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Kann der Vermieter bei deutlich überhöhter Mietminderung kündigen?

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung wird zwar eine wegen erheblichen Zahlungsverzuges des Mieters vom Vermieter erklärte außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mietrückstand vollständig ausgeglichen wird. Hat der Vermieter jedoch gleichzeitig hilfsweise auch die ordentliche fristgemäße Kündigung erklärt, bleibt die fristgemäße Kündigung trotzdem wirksam, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete überstieg und die Verzugsdauer mindestens einen Monat betrug. Das Amtsgericht Gummersbach hat jüngst entscheiden, dass die für eine ordentliche Kündigung erforderliche erhebliche Vertragspflichtverletzung des Mieters aber dann nicht vorliegt, wenn der Mieter sich über Monate redlich bemüht, die von ihm als Mängel angesehenen Umstände abgestellt zu bekommen, wegen derer er ja die Miete gemindert hatte (Amtsgericht Gummersbach, Urteil vom 26.7.2013, AZ: 11 C 46/13). Es handelt sich hierbei um eine Einzelfallentscheidung.

Grundsätzlich sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei Mängeln und Vertragspflichtverletzungen vor der Umsetzung von Maßnahmen qualifizierten Rechtsrat einholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte