Aktuelles aus dem Mietrecht

Februar 8, 2017

Wann ist die Mietzahlung rechtzeitig erfolgt?

Die Miete muss in aller Regel am Monatsanfang gezahlt werden. Zahlt der Mieter wiederholt zu spät, kann dies für den Vermieter einen Kündigungsgrund darstellen. Bis wann genau muss der Mieter also zahlen? Für Wohnraummietverträge ist in § 556b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt, dass die monatliche Miete jeweils spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Geld bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist, sondern es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – bis zum 3. Werktag der Bank den Überweisungsauftrag erteilt.

Häufig finden sich in Formular-Mietverträgen Klauseln, nach denen es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung aber nicht auf die Absendung, sondern den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seinem Urteil vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) entschieden, dass solche Klauseln in Formular-Mietverträgen unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dem Mieter werde – so der BGH – das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt. Dies sei nicht zulässig. Der Mieter habe seine Leistungspflicht erfüllt, wenn er spätestens am 3. Werktag eines Monats den Überweisungsauftrag an die Bank gegeben hat. Die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters gehöre nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.

Muss ein Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarfs eine andere Wohnung anbieten?

Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet und deswegen dem Mieter kündigt, hat er besondere Pflichten, wenn er Eigentümer mehrerer Wohnungen ist. Stehen dem Vermieter während der Kündigungsfrist vergleichbare und freie Wohnungen zur Verfügung, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden, so muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine Wohnung als Alternative anbieten.

Verstößt der Vermieter gegen diese sogenannte Anbietpflicht, so hatte der BGH bislang entschieden, dass die Kündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei. Mit Urteil vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) hat der BGH nun seine Rechtsprechung geändert: Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung bleibe in solchen Fällen wirksam, der Mieter habe allerdings möglicherweise einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter, z.B. wegen höherer Umzugskosten, weil die neue Wohnung weiter entfernt liegt, oder wegen einer etwaigen Maklercourtage. Die letztere Schadensposition dürfte allerdings wegen des seit einiger Zeit geltenden Bestellerprinzips, nach dem Mieter grundsätzlich bei der Wohnungssuche nicht mehr den Makler bezahlen müssen, nur noch selten vorkommen.

Wie oft muss der Mieter die Wohnung lüften?

Immer wieder beschäftigt Schimmel in Mietwohnungen die Gerichte. Vermieter führen als Ursache häufig ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters an, während dieser im Gegenzug auf Baumängel hinweist. Im Rechtstreit muss der Vermieter dann darlegen und beweisen, dass der Grund des Schimmels nicht in einem Baumangel des Objektes liegt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters stammt. Erst dann muss der Mieter nachweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht ein zu geringes Heizen und/oder Lüften ist.

Dabei sieht die Rechtsprechung auch bei berufstätigen Mietern ein 3 – 4 maliges Stoßlüften pro Tag noch als zumutbar an. Das Landgericht Berlin hat indessen nunmehr mit Urteil vom 15.04.2016 (Az. 65 S 400/15) entschieden, dass mehr als 6 Lüftungsvorgänge täglich, um die Wohnung schimmelfrei zu halten, für den Mieter unzumutbar sind. In solchen Fällen – so das Landgericht Berlin – sei der Vermieter verpflichtet, ggf. zusätzliche technische Entlüftungsvorrichtungen zu installieren.

Ob Mietzahlung, Eigenbedarf oder Schimmel: In jedem Fall empfiehlt es sich, bei drohenden oder bereits entstandenen Streitigkeiten qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht