Aktuelle Gerichtsurteile zum Mietrecht
09.02.2012
Keine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
Für die meisten Mietverhältnisse, insbesondere bei Wohnraummietverträgen, gilt die Heizkostenverordnung, die bei der Erstellung der Heizkostenabrechnungen zu beachten ist. Oft rechnen Vermieter bei den Heizkostenabrechnungen nach dem sogenannten Abflussprinzip ab, sie stellen also lediglich die Zahlungen in die Abrechnung ein, die sie im Abrechnungszeitraum an ein Energieversorgungsunternehmen geleistet haben. Dabei handelt es sich jedoch häufig nur um Abschläge, nicht um die tatsächlich entstandenen Energiekosten.
Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil vom 1.2.2012 (AZ: VIII ZR 156/11) entschieden, dass eine solche Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung widerspricht. Es dürfen nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (sogenanntes Leistungsprinzip). Grundlage hierfür ist § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung, wonach neben den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschl. der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ in die Abrechnung einzustellen sind. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip werde – so der Bundesgerichtshof – diesen Vorgaben nicht gerecht.
Um Auseinandersetzungen über die Heizkostenabrechnungen bereits im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, sollten Vermieter von vornherein die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes beachten. Mietern ist anzuraten, die Heizkostenabrechnungen auch auf diesen Punkt hin zu überprüfen.
Auskunftsanspruch des Mieters bei Betriebskosten
Bei Wohnraummietverhältnissen können die Vertragsparteien gem. § 556 Abs. 2 BGB vereinbaren, dass Betriebskosten entweder als Vorauszahlung geleistet werden, über die dann jährlich abzurechnen ist, oder als Pauschale, bei der keine Abrechnung erfolgt. Der Vermieter ist allerdings nach § 560 Abs. 3 BGB verpflichtet, bei einer Ermäßigung der Betriebskosten die Pauschale entsprechend herabzusetzen. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 16.11.2011 (AZ: VIII ZR 106/11) entschieden, dass Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten haben, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur wenn es konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten gibt, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. Der Auskunftsanspruch besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben.
Der Bundesgerichtshof hat damit klargestellt, dass insbesondere der Mieter sich zwischen einer echten Pauschale oder einer jährlichen Abrechnung mit der Gefahr von Nachzahlungen entscheiden muss. Der Mieter kann nicht bei einer Pauschale so etwas wie Kontrollabrechnungen verlangen.
Nichtleistung der Kaution kann zur fristlosen Kündigung führen
Wenn die Mietvertragsparteien die Leistung einer Mietkaution vereinbart haben und der Mieter die Kaution trotz Abmahnung nicht zahlt, ist dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Wird aus diesem Grunde eine Kündigung ausgesprochen, kann der Mieter diese auch nicht mehr durch eine Nachzahlung der Kaution aus der Welt schaffen. Dies hat das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 17.10.2011 (AZ: 67 S 58/11) klargestellt. Mieter können zwar bei Mietrückständen unter bestimmten Voraussetzungen durch eine vollständige Nachzahlung eine deshalb erklärte fristlose Kündigung unwirksam werden lassen, dies gelte jedoch nicht für die Mietkaution. Insoweit bestünde keine Heilungsmöglichkeit. Die Nichtzahlung der Kaution stelle – so das Landgericht Berlin – grundsätzlich einen schwerwiegenden Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar.
Mietern ist generell anzuraten, Zahlungsverpflichtungen aus einer Kautionsvereinbarung nachzukommen, um Kündigungen zu vermeiden. Vermieter sollten beachten, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren unterliegt, mithin nicht zeitlich unbegrenzt durchsetzbar ist.
Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
EU-Vergaben: Neue Schwellenwerte ab 1.1.2012
02.01.2012
Die Kommission der Europäischen Union hat mit der Verordnung Nr. 1251/2011 die Schwellenwerte für EU-weite Vergaben mit Wirkung ab dem 1.1.2012 angepasst. Die neuen wesentlichen Schwellenwerte betragen (jeweils ohne Umsatzsteuer): 5 Mio. EUR für Bauaufträge (bislang 4,845 Mio. EUR) und 200.000 EUR für Liefer- und Dienstleistungsaufträge (bislang 193.000 EUR).
Da in der aktuellen deutschen Vergabeordnung (VgV) niedrigere und damit strengere Schwellenwertregelungen verankert sind, bleiben die jetzigen Schwellenwerte bis zu Anpassung der VgV – das Gesetzgebungsverfahren wird voraussichtlich im Februar 2012 abgeschlossen – vorerst noch bestehen. Dies gilt nicht für den Sektorenbereich – dort ist der neue Schwellenwert in Höhe von 400.000 EUR (bislang 387.000 EUR) ab dem 1.1.2012 gültig.
Dr. Angela Dageförde
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Niedersachsen: Neue Wertgrenzen für Vergabe öffentlicher Aufträge ab 1.1.2012
02.01.2012
Die niedersächsische Landesregierung hat die im Rahmen der Wirtschaftskrise 2008 erlassenen Wertgrenzen zur Beschleunigung investiver Maßnahmen mit Wirkung zum 1.1.2012 zunächst für ein weiteres Jahr verlängert. Bauaufträge dürfen bis zu einem Wert von 1 Mio EUR netto weiterhin im Wege der beschränkten Ausschreibung vergeben werden. Freihändige Vergaben sind für Bauaufträge bis zu einer Wertgrenze von 75.000 EUR netto ohne Einzelbegründung zulässig. Liefer- und Dienstleistungsaufträge nach der VOL/A dürfen bis zu einer Wertgrenze von 100.000 EUR netto im Wege der beschränkten Ausshreibung und bis zu einer Wertgrenze von 50.000 EUR netto freihändig ohne Einzelbegründung vergeben werden. Niedersachsen hat gleichzeitig die Vereinheitlichung der Länderregelungen, die Neubewertung der bereits in der VOB/A enthaltenen Wertgrenzen und die Einführung von Wertgrenzen in die VOL/A den zuständigen Bundesgremien zur Erörterung vorgelegt. Ziel ist es, ab 2013 bundesweit einheitliche verfahrensvereinfachende Vergaberegeln unterhalb der EU-Schwellen bei Bund und Ländern zu erreichen.
Dr. Angela Dageförde
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Mietrecht – Aktuelle Urteile
16.12.2011
Wann kann eine Garage gesondert gekündigt werden?
Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich zu entscheiden, wann eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und somit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann (BGH, Urt. v. 12.10.2011, AZ: VIII ZR 251/10). Grundsätzlich gilt: Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig. Das ist z. B. der Fall, wenn der Garagenmietvertrag in den schriftlichen Wohnraummietvertrag integriert ist. Wenn es aber einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage gibt, dann – so der Bundesgerichtshof – spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das sei im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Liegen Wohnung und Garage indes auf verschiedenen Grundstücken, wird man nur beim Vorliegen besonderer Umstände davon ausgehen können, dass ein einheitlicher Mietvertrag besteht, es sei denn, der Garagenmietvertrag ist in dem Wohnraummietvertrag enthalten.
Mieter müssen verantwortungsvoll lüften – auch ohne besonderen Hinweis des Vermieters!
Das Amtsgericht Köln hat entschieden, von Mietern könne nicht nur verlangt werden, dass sie ausreichend heizen und täglich mindestens einmal sowie zusätzlich bei entsprechenden Anlässen (z. B. nach dem Duschen) lüften und ggf. auch feuchte Fliesen mit einem Abzieher trocknen, sondern Mieter hätten dies auch ohne entsprechenden Hinweis durch den Vermieter zu tun. Gleiches gelte dafür, dass Fenster bei winterlichen Außentemperaturen nicht in ständiger Kippstellung geöffnet bleiben dürfen. Denn die Tatsachen, dass eine Dauer-Kipp-Stellung der Fenster nicht die Schimmelbildung in der Wohnung verhindert, sondert fördert, und dass zur Vermeidung von Schimmelbefall mindestens einmal täglich Stoßgelüftet werden soll, seien heutzutage allgemein bekannt (AG Köln, Urt. v. 26.08.2011, AZ: 221 C 341/10). Das Amtsgericht Köln hat festgestellt, man könne aufgrund der bereits seit mehreren Jahren laufenden öffentlichen Diskussion über das Thema Schimmelbildung in Wohnungen und richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten mittlerweile davon ausgehen, dass ein durchschnittlicher Mieter ein Problembewusstsein dergestalt habe, dass regelmäßig stoßgelüftet werden müsse und nicht über dauerhaft gekippte Fenster gelüftet werden dürfe, insbesondere nicht bei modernen und gut gedämmten Gebäuden.
Einseitige formularvertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters ist unzulässig!
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten, nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass es wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unzulässig ist, wenn in einem Formular-Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, nach der sich die Verjährungsfrist für den Vermieter auf ein Jahr verlängert (LG Frankfurt/Main, Beschl. v. 24.02.2011, AZ: 2-11 S 309/10). Zulässig kann eine solche Regelung in einem Formularvertrag als allgemeine Geschäftsbedingung nur dann sein, wenn sich auch die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Mieters entsprechend verlängert. Im Übrigen kann eine einseitige wirksame Verjährungsverlängerung nur individualvertraglich ausgehandelt werden.
Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
GSK und Ratiopharm versorgen Niedersachsen - Gesetzliche Kassen Niedersachsens erteilen Zuschlag
12.11.2011
Die Gewinner der Ausschreibung über Grippeimpfstoffe in Niedersachsen stehen fest: GlaxoSmithKline (GSK) und Ratiopharm haben die Zuschläge für die Impfsaisonen 2012/13 und 2013/14 erhalten. Dies meldet der Brancheninformationsdienst apotheke adhoc. Die AOK Niedersachsen hatte die Versorgung der gesetzlich Krankenversicherten stellvertretend für alle Krankenkassen Niedersachsens ausgeschrieben. Abgeschlossen wurden nun für acht Gebietslose Rabattvereinbarungen gemäß § 132 e Abs. 2 i. V. m. § 130 a Abs. 8 SGB V über saisonale Grippeimpfstoffe, die zu Lasten der gesetzlichen Kassen verordnet werden. Die bezuschlagten Anbieter erhalten damit Exklusivität für die jeweiligen Gebietslose. Keiner der Bieter hat die Ausschreibung mit einem Nachprüfungsverfahren vor der Vergabekammer des Bundes angegriffen. Rechtsanwältin Dr. Angela Dageförde hat die EU-weite Ausschreibung von Anfang an vergabe- und kartellrechtlich eng begleitet. Ein gegen die gemeinsame Ausschreibung aller Kassen gerichtetes kartellrechtliches Unterlassungsverfahren vor dem Landgericht Hannover konnte im Juni erfolgreich zugunsten der Kassen beendet werden: Das Landgericht Hannover sah in dieser Einkaufsgemeinschaft keine unzulässige marktbeherrschende Nachfragemacht.
