Bei Schimmel: Mietminderung auch wenn kein Baumangel vorliegt? Wer muss was beweisen?

April 23, 2018

Wenn Schimmel in einem Mietobjekt entsteht, argumentieren Vermieter oftmals, der Mieter habe nicht ordnungsgemäß geheizt und gelüftet sowie Möbel zu nah an die Wände gestellt. Mieter wenden dann regelmäßig ein, es läge ein Baumangel des Mietobjektes vor, der zu den Feuchtigkeitserscheinungen führe.

Geht der Streit um die Mietminderung und die Pflicht zur Sanierung des Schimmelschadens vor das Gericht, ist die Beweislast klar verteilt:

  1. Zunächst muss der Mieter beweisen, dass es den Schimmel bzw. die Feuchtigkeitserscheinungen im Mietobjekt gibt; das ist relativ einfach und zwischen den Parteien auch häufig unstreitig.
  2. Dann muss der Vermieter sich entlasten: Er muss beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in einer mangelhaften Bauausführung des Mietobjektes liegt. Dies ist in der Regel nur durch ein kostenintensives Sachverständigengutachten festzustellen.
  3. Gelingt dem Vermieter der Entlastungsbeweis, muss der Mieter nun seinerseits beweisen, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat und der Schimmel trotzdem entstanden ist.

Bei der zweiten Stufe tragen Vermieter oft vor, das Mietobjekt entspreche den zur Zeit seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften und Regeln der Baukunst und sei deshalb baumangelfrei.

Das ist jedoch der falsche Ansatz: Auch wenn die DIN-Vorschriften und Regeln der Baukunst zur Zeit der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden sind, muss die klimatische Beschaffenheit der Mieträume so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relativer Luftfeuchtigkeit gehalten werden kann, ohne dass sich Schimmel bildet. Dabei sind normale Mittel im Sinne einer üblichen Nutzung:

  • Erforderlich höchstens zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. 10 Minuten,
  • Innentemperatur durchschnittlich 20 Grad Celsius,
  • Möbel dürfen auch nah an die Wand gestellt werden.

Wenn der Mieter mehr tun muss, um das Mietobjekt schimmelfrei zu halten, liegt im mietrechtlichen Sinne ein Baumangel vor: Der Mieter kann die Miete mindern und der Vermieter ist verpflichtet, den Schimmel fachgerecht und nachhaltig zu beseitigen.

Die vorstehenden Ausführungen entsprechen der ganz überwiegenden Rechtsprechung und sind auch in einem jüngeren Urteil des Landgerichtes Lübeck wieder so bestätigt worden (Urteil vom 17.11.2017, AZ: 14 S 107/17).

Generell besteht beim Auftreten von Schimmel im Mietobjekt dringender Handlungsbedarf. Zur Vermeidung kostenträchtiger Gerichtsverfahren ist eine möglichst frühzeitige fachlich qualifizierte Rechtsberatung sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite zu empfehlen.

 

Lars Heinsohn

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte