Bestehen Gebäude auf einem Grundstück aus mehreren Wohnungen, kann durch Vertrag oder Teilungserklärung Wohnungseigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, welches verbunden ist mit einem Miteigentumsanteil an demjenigen gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. das Grundstück, Außenwände und Dach des Gebäudes), zu dem es gehört.

Die Rechtsverhältnisse der Eigentümer regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung. In Versammlungen der Wohnungseigentümer können zudem Beschlüsse gefasst werden, z. B. zu notwendigen Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums oder zu den laufenden Kosten (Hausgelder).

Instandhaltungen und Instandsetzungen

Die Eigentümer haben bei Instandhaltungen und Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Dachsanierung) grundsätzlich einen Gestaltungsspielraum. Sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen. Wenn das Gemeinschaftseigentum aber gravierende bauliche Mängel aufweist, entspricht nur die sofortige Durchführung der nachhaltigen Mangelbeseitigung billigem Ermessen bzw. ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere wenn ansonsten die Nutzung des Sondereigentums (Wohnung) beeinträchtigt wird (Bundesgerichtshof, Urt. v. 4.5.2018, AZ: V ZR 203/17).

Sind die Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen unaufschiebbar, müssen diese durchgeführt werden, unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer dadurch in finanzielle Schwierigkeiten kommen (Amtsgericht Stuttgart, Urt. v. 9.2.2018, AZ: 67 C 3653/17).

Über die Durchführung der Maßnahmen müssen die Eigentümer mit Mehrheitsvotum beschließen. Dazu ist es erforderlich, dass den Eigentümern die gesamten Unterlagen für den vorgesehenen Beschluss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung übersandt werden, damit sie sich damit eingehend auseinandersetzen können. Geschieht dies nicht, kann der Beschluss bereits deshalb angefochten werden, weil es eine nur unzureichende Tatsachengrundlage für den Beschluss gab (Landgericht Frankfurt/Main, Urt. v. 15.3.2018, AZ: 2-13 S 6/16). Lehnen umfassend informierte Eigentümer bei Instandsetzungsbedarf und Kenntnis über die Beeinträchtigung von Sondereigentum dennoch die notwendige Maßnahme ab und verzögert sich dadurch die Instandsetzung, können diese Eigentümer schadensersatzpflichtig sein (Bundesgerichtshof, Urt. v. 23.2.2018, AZ: V ZR 101/16).

Wenn zunächst lediglich ein Beschluss über das Ob der Maßnahme gefasst wird, darf daraufhin noch keine Auftragsvergabe an einen Handwerker erfolgen. Es bedarf hierzu eines weiteren Beschlusses, wer mit welcher konkreten Maßnahme beauftragt werden soll (Landgericht Flensburg, Urt. v. 2.2.2018, AZ: 2 O 123/15).
In der Regel müssen den Eigentümern vor der Beschlussfassung über die konkrete Auftragsvergabe mindestens drei Vergleichsangebote zur Auswahl vorliegen (Landgericht Frankfurt/Main, Beschl. v. 19.4.2017, AZ: 2-13 S 2/17).

Hausgeldzahlungen

Über die anfallenden und zu zahlenden laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen die Eigentümer einen Wirtschaftsplan auf. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erfolgt eine konkrete Jahresabrechnung. Beide Maßnahmen erfolgen im Beschlusswege.

Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich für jeden Eigentümer meist monatlich zu leistende Vorauszahlungen. Nach einer Jahresabrechnung kann es zu Nachforderungen kommen.

Dabei müssen sowohl Nachforderungen als auch das laufende Hausgeld zunächst gezahlt werden, auch wenn die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung durch Klage angefochten werden. Das gilt bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über die Anfechtungsklage; denn diese hat keine aufschiebende Wirkung (Amtsgericht Dortmund, Urt. v. 3.7.2018, AZ: 512 C 4/18).

Gegen die Hausgeldforderungen dürfen Eigentümer grundsätzlich nicht aufrechnen, es sei denn, die zur Aufrechnung gestellte Forderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt (Bundesgerichtshof, Urt. v. 29.1.2016, AZ: V ZR 97/15).

Eigentümer dürfen aber die Hausgeldzahlungen zurückhalten, wenn der Verwalter die Zahlung auf ein von ihm eingerichtetes und auf ihn lautendes Treuhandkonto verlangt. Denn nach § 27 WEG ist der Verwalter verpflichtet, für die Hausgelder im Namen der Eigentümergemeinschaft ein Konto für die Gemeinschaft einzurichten.

Im komplexen System des Wohnungseigentumsrechts empfiehlt es sich sowohl für Eigentümer als auch Verwalter, bei Bedarf frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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