Mietrückstand = Kündigung?

Oktober 16, 2017

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das ist allgemein bekannt. Doch einerseits führt nicht jeder Mietrückstand zu einem Recht auf Beendigung des Mietverhältnisses. Andererseits können aber auch schon relativ geringe Fehlbeträge den Bestand des Mietvertrages gefährden.

Grundsätzlich kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, den Mietvertrag also sofort beenden, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete ganz oder zu einem erheblichen Teil (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) nicht gezahlt hat. Gleiches gilt, wenn über einen längeren Zeitraum ein Fehlbetrag entstanden ist, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Auch bei Verzug mit der Zahlung der Mietkaution droht die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn der Rückstand der zweifachen Monatsmiete entspricht. Und sogar der Verzug mit abgerechneten Betriebskostennachzahlungen rechtfertigt nach der Rechtsprechung sowohl die ordentliche fristgemäße als auch die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Höhe der offenen Beträge zwei Monatsmieten übersteigt (Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 21.12.2016, AZ: 350 C 517/12 mit weiteren Hinweisen auf vergleichbare Rechtsprechung).

Wenn es dann zu einer Kündigung gekommen ist, hat der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit der Nachzahlung eingeräumt. Gleicht der Mieter spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage des Vermieters vom Gericht zugestellt bekommen hat, alle bestehenden Rückstände aus, so wird die außerordentliche fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Der Mieter muss dann aber für die Kosten der Kündigung und ggf. des Räumungsprozesses aufkommen.

Das Nachzahlungsrecht erweist sich allerdings in der Praxis für den Mieter meist als wenig hilfreich. Zum einen kann der Mieter nicht erneut von seinem Nachzahlungsrecht Gebrauch machen, wenn er dies innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal getan hat. Gravierender ist jedoch, dass Vermieter in der Regel wegen der Rückstände nicht nur außerordentlich fristlos, sondern parallel auch ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (je nach bisheriger Laufzeit des Mietvertrages beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei, sechs oder neun Monate). Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bleibt eine parallel erklärte ordentliche fristgemäße Kündigung auch dann bestehen, wenn der Mieter alle Rückstände nachgezahlt hat. Der Mieter muss dann also trotzdem ausziehen, nur eben ggf. später. Der Gesetzgeber könnte diese Rechtslage ohne weiteres ändern, hat dies jedoch bislang – wohl bewusst – nicht getan.

Die Amts- und Landgerichte versuchen, diese harte Konsequenz in Einzelfällen abzumildern, indem sie für den Bestand der ordentlichen fristgemäßen Kündigung z. B. eine vorherige Abmahnung wegen der Mietrückstände fordern, die für die außerordentliche fristlose Kündigung nicht erforderlich ist. Oder es wird das Augenmerk verstärkt darauf gelegt, ob der Mieter den Mietrückstand verschuldet hat und ob es in der Vergangenheit bereits einschlägige Pflichtverletzungen des Mieters gab.

Aber im Ergebnis gefährden unter Umständen auch schon relativ geringe Mietrückstände den Bestand des Mietverhältnisses. Insbesondere wenn der Mieter wegen vermeintlicher Mietmängel die Miete mindert oder Zurückbehaltungsrechte ausübt, kann dies problematisch werden. Kündigt der Vermieter dann wegen der aufgelaufenen Rückstände und stellt sich später heraus, dass die Mängel zu keiner oder nur zu einer geringeren Minderung berechtigten bzw. es kein Zurückbehaltungsrecht gab, ist der Mietvertrag oft nicht mehr zu retten.

Es ist daher generell zu empfehlen, dass sich sowohl Vermieter als auch Mieter bei abzusehenden, beabsichtigten oder bereits entstandenen Mieteinbehalten bzw. Rückständen so frühzeitig wie möglich qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte

Mit einer Grundsatzentscheidung hat das Bundessozialgericht festgelegt, dass gegenüber Arbeitnehmern, die im Anschluss an ihre Altersteilzeit Arbeitslosengeld beantragen, um die Zeit zur neuen abschlagsfreien Rente mit 63 zu überbrücken, keine Sperrzeit verhängt werden darf (BSG Az. B 11 AL 25/16 R, Pressemitteilung 43/2017 vom 12.09.2017).

Verschiedene Sozialgerichte und Landessozialgerichte hatten bisher unterschiedlich zu der Problematik entschieden. Es dürften deutschlandweit viele Verfahren von der Entscheidung betroffen sein.

Die Problematik entstand mit der Einführung der abschlagsfreien Rente mit 63 im Sommer 2014 (Altersrente für besonders langjährig Versicherte). Die Gesetzesänderung ermöglicht es seit dem 01.07.2014, mit Erreichen des 63ten Lebensjahres abschlagsfrei in Rente zu gehen, wenn bereits 45 Jahre Beiträge geleistet wurden. Damit wurde es im Einzelfall möglich, früher abschlagsfrei in Rente zu gehen.

Hatte der betroffene Arbeitnehmer nun bereits vor Einführung der Rente mit 63 einen Altersteilzeitvertrag vereinbart, sah dieser in vielen Fällen vor, dass direkt im Anschluss an die Freistellungsphase der Altersteilzeit die staatliche Rente beansprucht werden würde. Es wurde dann vielfach der frühestmögliche Renteneintrittszeitpunkt für das Ende der Altersteilzeit und damit des Arbeitsverhältnisses gewählt. Ein Renteneintritt ist dann mit entsprechenden Abschlägen verbunden.

Im vom BSG zu entscheidenden Sachverhalt bestand für die Klägerin aufgrund der Gesetzesänderung stattdessen aber die neue Möglichkeit, drei Monate später als ursprünglich beabsichtigt – nunmehr ohne Abschläge – in Rente zu gehen. Diese Möglichkeit nahm sie verständlicherweise wahr und beantragte zur Überbrückung für die drei Monate Arbeitslosengeld.

Die Bundesagentur für Arbeit verhängte jedoch in diesem und vermutlich in den meisten ähnlich gelagerten Fällen gemäß § 159 SGB III eine Sperrzeit von zwölf Wochen. Grund: Wird das Arbeitsverhältnis ohne wichtigen Grund vom Arbeitnehmer beendet, ist eine Sperrzeit zu verhängen. Das Arbeitsverhältnis wird in der Tat durch die Unterschrift unter den Altersteilzeitvertrag vom Arbeitnehmer selbst beendet. Die Bundesagentur für Arbeit argumentierte: Grund für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses sei der geplante Rentenantrag gewesen. Wird dieser dann nicht wie geplant gestellt, sei der wichtige Grund entfallen. Tatsächlich gewann die Bundesagentur mit dieser Argumentation Prozesse vor dem LSG Baden-Württemberg (Urteil vom 30.9.2016, L 8 AL 1777/16) und dem LSG Rheinland-Pfalz (Urteil vom 09.06.2016 – L 1 AL 48/15).

Das BSG stellte nun jedoch klar, dass ein wichtiger Grund für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses in solchen Konstellationen vorliegt. Es ist zu überprüfen, ob im Zeitpunkt der Unterschrift unter den Altersteilzeitvertrag ein nahtloser Renteneintritt beabsichtigt war und ob dies objektiv nachvollziehbar ist.

Oliver Bieneck
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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