Wenn ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag gekündigt hat und der Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Mieter erheben.

In Räumungsprozessen tragen Mieter dann häufig vor, der Mietvertrag müsse fortgesetzt werden, weil eine Ersatzwohnung nicht zu finden sei. Der allgemein angespannte Wohnungsmarkt führt immer häufiger zu solchen Einwendungen gegen Räumungsansprüche der Vermieter.

Rechtlich stützen sich die Mieter dabei auf die weit gefasste sog. Sozialklausel des § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach können Mieter einer Kündigung der Wohnung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages u. a. dann verlangen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dies stellt einen sog. Härtegrund dar.

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Grundsatzentscheidungen zur Sozialklausel, die eben verschiedene Facetten hat, gefällt. Der BGH hat auch dazu Stellung genommen, ob und wann fehlender Ersatzraum als Härtegrund im Rahmen der o. g. Sozialklausel berücksichtigt werden kann (BGH, Urteil vom 22.05.2019, AZ: VIII ZR 180/18).

Nach Ansicht des BGH müssen Mieter konkrete Bemühungen zur Ersatzraumsuche nachweisen. Dies gilt auch, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Denn ein solcher kann allenfalls ein Indiz für das Vorliegen eines Härtegrundes sein. Dies entbindet den Mieter also nicht von seiner Pflicht, im Einzelnen vorzutragen und Beweise dafür anzubieten, dass er sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien wie z. B. Zeitungsannoncen und Internet ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung bemüht hat. Es ist nicht ausreichend, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden.

Ein Hinweis des Mieters im Räumungsprozess, der Wohnungsmarkt sei angespannt und deshalb sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden, genügt also nicht, damit das Gericht einen Härtegrund nach der Sozialklausel feststellen und eine Fortführung des Mietvertrages anordnen kann.

In Fällen der Kündigung von Mietverträgen ist sowohl Vermietern als auch Mietern zu empfehlen, sich möglichst frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte

Der Europäische Gerichtshof in Luxemburg (EuGH) urteilte am Dienstag (18.06.2019 – Aktenzeichen C‑591/17),  dass die in Deutschland bereits beschlossene, aber noch nicht in Kraft getretene, Infrastrukturabgabe gegen europäisches Recht verstößt.

Die Abgabe in Form einer Vignettenpflicht für die  Benutzung deutscher Autobahnen sollte für in Deutschland zugelassene Fahrzeuge durch eine Entlastung bei der Kfz-Steuer in mindestens gleicher Höhe kompensiert werden. Aufgrund dieser Entlastung inländischer Fahrer äußerte die Europäische Kommission ihre Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit der Maut mit dem europarechtlichen Diskriminierungsverbot. Im Juni 2016 eröffnete sie ein förmliches Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland. Daraufhin verhandelte der damalige Bundesverkehrsminister Dobrindt mit der Kommission einen Kompromiss mit u. a. besseren Kurzzeitvignetten, um ausländische Fahrer zu schonen. Die Kommission hatte mit diesen Änderungen, die vom deutschen Gesetzgeber umgesetzt wurden, keine Bedenken mehr hinsichtlich einer etwaigen Diskriminierung von EU-Ausländern und stellte das Verfahren ein.

Die Republik Österreich griff daraufhin zu einem selten verwendeten Instrument und verklagte die Bundesrepublik Deutschland wegen einer durch die Verträge verbotene Diskriminierung. Dem EuGH zufolge ist dieser Fall erst der siebte Fall überhaupt seit dem Bestehen des Gerichtshofs, dass ein Mitgliedsstaat einen anderen wegen einer Vertragsverletzung verklagt. Österreich führt in seiner Klage an, dass die deutsche Regelung durch die Entlastung heimischer Autofahrer über die Kfz-Steuer im Ergebnis nur Ausländer belastet und daher diskriminierend sei. Außerdem verletze die deutsche Maut die in den Verträgen garantierten Grundfreiheiten des europäischen Binnenmarkts.

Der Generalanwalt am EuGH folgte in seinem Gutachten der deutschen Position, dass die Regelung nicht verbotenerweise diskriminierend wirkt. In den meisten Fällen folgt der Gerichtshof den Gutachten des Generalanwalts. In diesem Fall allerdings nicht: Der EuGH folgte gab der Klage Österreichs statt und urteilte, dass die Regelung in einer Gesamtschau im Ergebnis im Wesentlichen ausländische Fahrer belastet und somit diskriminierend wirkt und mithin mit den europäischen Verträgen unvereinbar ist. Daher darf die Maut in ihrer jetzigen Form nicht eingeführt werden, weil Europarecht gegenüber nationalem Recht Vorrang genießt.

Ob die Bundesregierung ihre Pläne einer Maut ganz aufgibt oder ihr Konzept so überarbeitet, dass es mit europäischem Recht vereinbar ist bleibt abzuwarten. Das Bundesverkehrsministerium teilte jedenfalls mit, dass Minister Scheuer die entsprechenden Verträge mit privaten Unternehmen zur Erhebung der Maut kündigen werde.

Florian Meyer

Eigenbedarfskündigungen – Aktuelle Urteile

Juni 5, 2019

Nach dem Gesetz kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht, also die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Mieter kann sich unter Verweis auf einen Härtefall dagegen wehren. Weil viele Wohnungen fehlen und es immer mehr ältere Mieter gibt, müssen sich die Gerichte zunehmend mit Härtefällen […]

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Systematische Arbeitszeiterfassung als Pflicht für Arbeitgeber

Mai 24, 2019

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in seinem Urteil vom 14.05.2019, Az.: C-55/18 entschieden, dass Arbeitgeber zukünftig verpflichtet sein sollen, die Arbeitszeiten ihrer Beschäftigten systematisch zu erfassen, weil sich nur so zuverlässig überprüfen ließe, ob die zulässigen Arbeitszeiten überschritten werden. Eine spanische Gewerkschaft hatte vor dem Nationalen Gerichtshof in Spanien darauf geklagt, dass die Deutsche Bank […]

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Kommentierung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes (zusammen mit Th. Mann und Th. Schomerus), in: Versteyl/Mann/Schomerus, KrWG, 4. Aufl. 2019

Mai 9, 2019

Kurz vor dem dritten Todestag von Ludger-Anselm Versteyl ist der von ihm mitbegründete Kommentar zum Abfallrecht (Kreislaufwirtschaftsgesetz) in der Gelben Reihe des Beck-Verlags in aktualisierter und neubearbeiteter 4. Auflage erschienen. Zu Ehren des einzigen Mitbegründers, der an allen Vorauflagen dieses Kommentars beteiligt war, wurde der Titel beibehalten. Das Werk ist im Buchhandel erhält, u.a. hier […]

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Arbeitgeber kann Urlaubsanspruch für den Zeitraum der Elternzeit kürzen

März 27, 2019

Der gesetzliche Urlaubsanspruch nach §§ 1, 3 Abs. 1 BurlG besteht auch für den Zeitraum der Elternzeit. Er kann jedoch vom Arbeitgeber nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BEEG gekürzt werden. Dies steht im Einklang mit dem Unionsrecht, so das Bundesarbeitsgericht in einer Entscheidung vom 19.3.2019 – 9 AZR 362/18. Die Klägerin war bei […]

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Prof. Versteyl Rechtsanwälte „kippen“ Windparkplanung der Region Hannover

März 19, 2019

Der 12. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts hat mit Urteil vom 5. März 2019 (Az. 12 KN 202/17 u. a.) die Regelungen des Regionalen Raumordnungsprogramms der Region Hannover, die eine Konzentrationsplanung für die Nutzung der Windenergie („Windparks“) vorsehen, für unwirksam erklärt. Die Entscheidung ist auf Normenkontrollanträge von vier verschiedenen Antragstellern, die u.a. von den Rechtsanwälten Dr. […]

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Ausstellung von Stefanie Gummersbach in der Kanzlei Burgwedel

März 7, 2019

Der französische Schriftsteller und Romancier Jean Joubert stellte fest: „Zeichnen ist Sprache für die Augen“ – wir können Ihnen mit unserer neuen Ausstellung in der Kanzlei in Burgwedel eine solche Augenweide anbieten: Die Künstlerin Stefanie Gummersbach aus Isernhagen stellt seit Anfang dieser Woche 23 Öl-Bilder mit einer außergewöhnlichen Themenpalette aus: Abstraktes und Figuren sind genauso […]

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Kein Widerruf von Aufhebungsverträgen/Gebot fairen Verhandelns

Februar 22, 2019

Eine Arbeitnehmerin kann einen Aufhebungsvertrag auch dann nicht widerrufen, wenn er in ihrer Privatwohnung abgeschlossen wurde. Die Klägerin war bei der Beklagten als Reinigungskraft beschäftigt. Sie schloss in ihrer Wohnung mit dem Lebensgefährten der Beklagten einen Aufhebungsvertrag, der die sofortige Beendigung des Arbeitsverhältnisses ohne Zahlung einer Abfindung vorsieht. Anlass und Ablauf der Vertragsverhandlungen sind umstritten. […]

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Schimmel in der Mietwohnung – Kehrtwende der Gerichte?

Februar 19, 2019

Ein Dauerbrenner bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern ist Schimmelbildung in der Wohnung. Tritt Schimmel auf, behaupten Mieter häufig, es läge an einer mangelhaften oder veralteten Bausubstanz. Vermieter halten meist entgegen, der Mieter heize und lüfte nicht genug. Nach der bisherigen Rechtsprechung, die auch bereits mehrfach Thema von Veröffentlichungen in diesem News-Blog war, haben die […]

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