Darf der Käufer immer kündigen?

April 14, 2014

Mietverträge über Geschäftsräume, z. B. Läden oder Büros, sind häufig für bestimmte Zeiträume, oft über mehrere Jahre, fest abgeschlossen. In dieser Zeit können weder Mieter noch Vermieter die Verträge ordentlich – also mit der gesetzlichen Frist – kündigen. Möglich sind nur außerordentliche (fristlose) Kündigungen aus besonderen Gründen, z. B. wenn die Miete nicht mehr gezahlt wird.

Wirksam sind zeitliche Befristungen über mehr als ein Jahr aber nur dann, wenn die Mietverträge der gesetzlichen Schriftform genügen. Werden wesentliche Inhalte des Mietvertrages nicht schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift der Vertragsparteien vereinbart, so ist der Vertrag an sich zwar wirksam, nicht aber die Befristung. Dies hat dann zur Folge, dass die vermeintlich für eine längere Zeit fest geschlossenen Verträge sowohl von Vermieter- als auch von Mieterseite ordentlich mit der gesetzlichen Frist, und damit in der Regel vorzeitig, gekündigt werden können.

Es gibt eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen zu der Frage, wann die Schriftform verletzt ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vertragsparteien nach Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages später die Miethöhe oder die Mietfläche ändern, ohne die Änderung in einem schriftlichen Nachtrag zu vereinbaren. Dann ist die Befristung nicht mehr wirksam und der Vertrag kann vorzeitig gekündigt werden.

Grund des Schriftformerfordernisses ist insbesondere der Käuferschutz. Erwirbt der Kaufinteressent eine vermietete Immobilie, muss anhand der schriftlichen Verträge erkennbar sein, wie lange das Objekt noch vermietet sein wird. Denn ein Käufer tritt in bestehende Mietverträge per Gesetz ein. Er soll davor geschützt werden, „die Katze im Sack“ zu kaufen, also nicht zu wissen, ob und ggf. wie lange noch Mietverträge bestehen.
Um die Gefahr eines Schriftformverstoßes zu minimieren, finden sich in neueren Gewerbemietverträgen oft solche Klauseln wie z. B.:

„Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse […] bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu künden.“

Wenn das Mietobjekt später verkauft wird, stellt sich die Frage, ob der Käufer, der die Klausel ja nicht selbst vereinbart hatte, daran gebunden ist oder ob er dennoch im Falle eines Verstoßes gegen die Schriftform den Vertrag vorzeitig kündigen kann.

Der Bundegerichtshof hat hierzu in seinem Urteil vom 22.1.2014 (AZ: XII ZR 68/10) entschieden, der Käufer sei an die Klausel nicht gebunden. Er trete zwar in den bestehenden Vertrag und damit grundsätzlich auch in die Klausel ein, das Schriftformerfordernis und damit der Erwerberschutz gingen dem jedoch vor. Das gelte unabhängig davon, ob die Klausel zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien als Individualvereinbarung oder als allgemeine Geschäftsbedingung geschlossen wurde. Der Käufer dürfe immer kündigen, auch wenn er beim Kauf den Schriftformverstoß schon kannte.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter übrigens im Gegensatz zur Geschäftsraummiete generell nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, z. B. Eigenbedarf. Das gilt auch dann, wenn eine vermietete Wohnung ersteigert wird.

Um die Klippen des Schriftformerfordernisses und der Kündigungsmöglichkeiten sicher zu umschiffen, sollten sich Mieter und Vermieter ggf. qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht