Eigenbedarf nach kurzer Mietzeit – keine „Bedarfsvorschau“

Februar 10, 2015

Wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, weil er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, trifft dies den Mieter in der Regel hart. Dies umso mehr, wenn der Mieter erst vor relativ kurzer Zeit eingezogen ist. Es entstehen (wieder) Umzugs- und ggf. Maklerkosten, möglicherweise kann der Mieter im Wohnumfeld keine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Mietzins mehr bekommen. Gesetzlich anerkannte Härtegründe, bei denen der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, liegen aber selten vor, weil sie ja über die üblichen Unannehmlichkeiten beim Wohnungswechsel hinausgehen müssten.

Allerdings verhält sich der Vermieter nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder schon entschlossen ist oder zumindest in Erwägung zieht, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen. Der Vermieter muss in diesen Fällen den Mieter über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer aufklären.

Der Bundesgerichtshof hat am 4. Februar 2015 einen Fall entschieden, bei dem der Vermieter nach nur zwei Jahren Mietdauer eine Eigenbedarfskündigung erklärt  hatte, um die Wohnung seiner 20-jährigen Tochter zur Verfügung zu stellen, die nach einem Jahr im Ausland zurückkehren und eine Arbeitsstelle antreten sowie ein berufsbegleitendes Studium absolvieren wollte (AZ: VIII ZR 154/14).

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine „Bedarfsvorschau“ vorzunehmen. Es liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zwar bei einer langfristigen „Bedarfsvorschau“ hätte erkennen können, er aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch dies ernsthaft in Betracht gezogen hat. Wenn der Vermieter dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht (z. B. das Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen), bringt der Vermieter dadurch regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und deshalb nach derzeitigem Kenntnisstand ausschließen kann.

Der Bundesgerichtshof sieht den Vermieter nicht in der Pflicht, vor Abschluss des Mietvertrages eine langfristige Lebensplanung vorzunehmen. Anderenfalls würden die dem Vermieter verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet werden, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder dies ernsthaft in Betracht gezogen hat, muss aus den Gesamtumständen  abgeleitet werden, wobei auch auf objektive äußere Umstände zurückgegriffen werden kann, wenn sich daraus Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters ergeben.

Auch wenn der Vermieter keine “Bedarfsvorschau” vornehmen muss, ist der Mieter aber nicht schutzlos. Möglich ist es z. B., für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zu vereinbaren.

Vor Ausspruch oder nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung und bei Fragen der Vertragsgestaltung ist sowohl Vermietern als auch Mietern zu empfehlen, sich qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

 

Lars Heinsohn

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte