Eigenbedarfskündigungen – Aktuelle Urteile

Juni 5, 2019

Nach dem Gesetz kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht, also die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Mieter kann sich unter Verweis auf einen Härtefall dagegen wehren. Weil viele Wohnungen fehlen und es immer mehr ältere Mieter gibt, müssen sich die Gerichte zunehmend mit Härtefällen beschäftigen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst entschieden, es müsse stets genau geprüft werden, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt. Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen des Mieters die des Vermieters überwiegen, ließen sich nicht bilden, so der BGH (BGH, Urt. v. 22.5.2019, AZ: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Aber auch auf Vermieterseite ist eine Eigenbedarfskündigung kein „Selbstläufer“. Vielmehr ist vom Gericht zu prüfen, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters plausibel und nachvollziehbar ist, wenn der Mieter diesen bestreitet. Es genügt insoweit ein einfaches Bestreiten, sofern dies nicht „ins Blaue hinein“ geschieht. Bei der Prüfung spielen die bisherigen Lebensverhältnisse des Vermieters oder der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, ebenso eine Rolle wie die Vorgeschichte der Kündigung im Hinblick auf etwaige Auseinandersetzungen im Mietverhältnis (Landgericht Berlin, Urt. v. 21.11.2018, AZ: 65 S 142/18).

Es bedarf auch dann einer sehr sorgfältigen Prüfung, wenn der Vermieter Eigenbedarf für sein minderjähriges Kind geltend macht, insbesondere wenn dieses noch Schüler/in ist und sich die Wohnung, die gekündigt wurde, nicht in der Nähe der elterlichen Wohnung befindet (Landgericht Berlin, Beschl. v. 19.2.2018, AZ: 65 S 241/17). In dem vorgenannten Rechtsstreit konnten der Vermieter und dessen 17-jährige Tochter nicht hinreichend deutlich machen, dass sie sich über den weitreichenden Entschluss, in einen anderen Stadtteil zu ziehen und die damit verbundenen Folgen, insbesondere hinsichtlich des sozialen Umfelds der Tochter, ausreichend Gedanken gemacht haben. Das Gericht hegte begründete Zweifel daran, dass die Tochter ihren Entschluss, in die entfernte Wohnung zu ziehen, wirklich dauerhaft umsetzt.

Einen weiteren „Fallstrick“ stellt der spätere Wegfall des Eigenbedarfs dar. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs noch vor oder erst nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Besteht der Eigenbedarf schon vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr, kann der Vermieter den Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht mehr weiterverfolgen; dies wäre rechtsmissbräuchlich (Landgericht Berlin, Urt. v. 29.1.2019, AZ: 67 S 9/18). Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, bei dem der Vermieter nach der Erklärung der Kündigung schwer verunglückte und auch bis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht in der Lage war, in die gekündigte Wohnung zu ziehen.

Fällt der Eigenbedarfsgrund allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, dies dem Mieter mitzuteilen. Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen dann nicht, weil der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht vorgetäuscht war (Amtsgericht Pforzheim, Urteil vom 18.1.2019, AZ: 4 C 318/18).

Grundsätzlich kann jedoch ein nur vorgetäuschter Eigenbedarf zu erheblichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen, z. B. wegen der Umzugskosten oder der höheren Miete für die neue Wohnung.

Im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter so früh wie möglich qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht