Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie – Was ist im Mietrecht, Pachtrecht und Wohnungseigentumsrecht zu beachten?

März 30, 2020

Am 25. und 27. März 2020 haben der Bundestag und der Bundesrat das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beschlossen.

I. Miet- und Pachtrecht

Im Mietrecht gilt ab dem 1. April 2020 eine Kündigungsbeschränkung für Vermieter:

Können Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie die Miete nicht zahlen, dürfen Vermieter deswegen den Mietvertrag nicht kündigen.

Die Kündigungsbeschränkung gilt sowohl für Wohnungsmietverträge als auch für Gewerberaummietverträge und Pachtverträge.

Im Streitfall müssen die Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie steht. Die Mieter müssen Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass die Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht, z. B. Versicherung an Eides Statt, Nachweis über Beantragung oder Bewilligung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder Nachweise über Einkommen bzw. Verdienstausfall. Bei Gewerbemietern genügt regelmäßig die Darlegung, dass der Betrieb durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Sonstige Kündigungsrechte, z. B. bei weiter zurückliegenden Zahlungsrückständen, anderen Vertragspflichtverletzungen oder Eigenbedarf, bleiben allerdings bestehen.

Zur Miete im Sinne der o. g. Kündigungsbeschränkung zählen auch Betriebskostenpauschalen und insb. Betriebskostenvorauszahlungen.

Zahlen Mieter aber bestimmte Betriebskosten aufgrund eigener Verträge direkt an den jeweiligen Ver- oder Entsorger (z. B. Strom, Gas, Wasser), so gelten insoweit nicht die mietrechtlichen Regelungen, sondern das sogenannte Moratorium. Danach können Verbraucher und Kleinstunternehmen bis zum 30. Juni 2020 grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht ggü. den jeweiligen Ver- und Entsorgern geltend machen, wenn ansonsten wegen Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, der eigene Lebensunterhalt oder der Lebensunterhalt unterhaltsberechtigter Angehöriger gefährdet wäre.

Die Mietforderungen, also die Ansprüche der Vermieter auf Zahlung der Grundmiete und der Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen, bleiben jedoch bestehen. Die Forderungen müssen spätestens bis zum 30. Juni 2022 nachgezahlt werden, anderenfalls lebt das Kündigungsrecht wieder auf. Weil nur eine Kündigungsbeschränkung eintritt, ein Zahlungsverzug aber bestehen bleibt, sind die Mietforderungen zu verzinsen (gesetzlich im privaten Bereich derzeit etwas über 4 % und im gewerblichen Sektor etwas über 8 %).

Die Bundesregierung kann, wenn es notwendig wird, die o. g. Zeiträume der Kündigungsbeschränkung und des Moratoriums durch Rechtsverordnung bis zum 30. September 2020 verlängern.

II. Wohnungseigentumsrecht

Zum Wohnungseigentumsrecht hat der Gesetzgeber aktuell lediglich geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt – also das Verwalteramt nicht durch Zeitablauf endet – und dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt, also weiterhin als Grundlage für den Einzug der Hausgelder dient.

Damit sollen die ordnungsgemäße Verwaltung und die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaften gesichert werden.

Diese Regelungen gelten ab sofort und treten mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft.

Darüber hinaus bedurfte es keiner weiteren besonderen Regelungen, da das Wohnungseigentumsgesetz bereits Bestimmungen enthält, nach denen der Verwalter insbesondere in dringenden Fällen aufgrund seiner Notgeschäftsführungsbefugnis unaufschiebbare Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch ohne vorherige Beschlussfassung veranlassen darf (z. B. ein plötzlicher Sturmschaden am Dach, der sofort behoben werden muss).

Das ist aber kein Freibrief für Verwalter. Es gilt nach wie vor, dass die Notgeschäftsführung nur ausnahmsweise und nur in dringenden Fällen möglich ist. Es sind auch während der aktuellen Corona-Krise grundsätzlich Beschlüsse der Eigentümer notwendig.

Soweit derzeit keine Eigentümerversammlungen abgehalten werden können, gibt es Alternativen, um die sich die Verwaltung nach Kräften bemühen muss:

Möglich sind z. B. schriftliche Umlaufbeschlüsse. Zwar können diese gesetzlich nur bei Ein- bzw. Allstimmigkeit wirksam gefasst werden. Aber der Verwalter kann z. B. in den Fällen, in denen evtl. nicht alle Eigentümer mit Ja stimmen, die Beschlussfassung dennoch feststellen (ggf. mit ausdrücklichem Hinweis auf die Gesetzeslage). Der Beschluss ist dann – nach in der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansichten – nicht nichtig, sondern nur anfechtbar und bleibt zumindest vorerst wirksam und kann insoweit als Grundlage für das Handeln des Verwalters dienen. Eine Anfechtung – so eine solche denn überhaupt erfolgt – hätte keine aufschiebende Wirkung. Dieses Vorgehen birgt zwar ein gewisses Haftungsrisiko für den Verwalter, jedoch ist es in den aktuellen Zeiten der Corona-Krise angezeigt, dass auch die Eigentümer und die Verwaltung solidarisch miteinander umgehen.

Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, dass nur der Verwalter bei der Versammlung anwesend ist und die Eigentümer dem Verwalter Vollmachten erteilen. Die vertretenen Eigentümer können dann während der Versammlung mit dem Verwalter per Telefon, SMS, WhatsApp, Videochat etc. im Kontakt stehen und ihn bezüglich der Abstimmung anweisen. Lediglich eine reine virtuelle oder ausschließliche Online-Versammlung wäre unzulässig. Dieses Problem kann aber mit der Anwesenheit des bevollmächtigten Verwalters behoben werden.

Es ist dringend zu empfehlen, sich gerade in der aktuellen Corona-Krise sowohl im Rahmen von Mietverhältnissen als auch im Wohnungseigentumsrecht qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht