Keine Ersatzwohnung = keine Räumung?

August 15, 2019

Wenn ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag gekündigt hat und der Mieter nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Mieter erheben.

In Räumungsprozessen tragen Mieter dann häufig vor, der Mietvertrag müsse fortgesetzt werden, weil eine Ersatzwohnung nicht zu finden sei. Der allgemein angespannte Wohnungsmarkt führt immer häufiger zu solchen Einwendungen gegen Räumungsansprüche der Vermieter.

Rechtlich stützen sich die Mieter dabei auf die weit gefasste sog. Sozialklausel des § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach können Mieter einer Kündigung der Wohnung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages u. a. dann verlangen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dies stellt einen sog. Härtegrund dar.

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Grundsatzentscheidungen zur Sozialklausel, die eben verschiedene Facetten hat, gefällt. Der BGH hat auch dazu Stellung genommen, ob und wann fehlender Ersatzraum als Härtegrund im Rahmen der o. g. Sozialklausel berücksichtigt werden kann (BGH, Urteil vom 22.05.2019, AZ: VIII ZR 180/18).

Nach Ansicht des BGH müssen Mieter konkrete Bemühungen zur Ersatzraumsuche nachweisen. Dies gilt auch, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Denn ein solcher kann allenfalls ein Indiz für das Vorliegen eines Härtegrundes sein. Dies entbindet den Mieter also nicht von seiner Pflicht, im Einzelnen vorzutragen und Beweise dafür anzubieten, dass er sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien wie z. B. Zeitungsannoncen und Internet ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung bemüht hat. Es ist nicht ausreichend, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden.

Ein Hinweis des Mieters im Räumungsprozess, der Wohnungsmarkt sei angespannt und deshalb sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden, genügt also nicht, damit das Gericht einen Härtegrund nach der Sozialklausel feststellen und eine Fortführung des Mietvertrages anordnen kann.

In Fällen der Kündigung von Mietverträgen ist sowohl Vermietern als auch Mietern zu empfehlen, sich möglichst frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte