Kündigung wegen Mietminderung?

Oktober 1, 2015

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern entsteht dann, wenn die Wohnung Mängel aufweist, z. B. Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen. Meist sind Vermieter der Meinung, die Mieter hätten nicht richtig geheizt und gelüftet, während die Mieter der Auffassung sind, es läge ein Baumangel vor. Die Feststellung der Mängelursache ist bisweilen schwierig und führt oft zu Rechtsstreitigkeiten.

Rechtliche Fallstricke lauern aber auch, wenn klar ist, dass ein Mangel der Wohnung nicht vom Mieter verursacht worden ist. Dann steht dem Mieter zwar ein Recht zur Mietminderung zu, die Miete darf jedoch nur in der Höhe gemindert werden, wie es in Relation zur Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung durch den Mangel angemessen ist. 80 % Minderung bei einem Schimmelfleck in der Küche wäre z. B. zu viel. 5 % könnten da schon eher angemessen sein.

Neben der Minderung steht dem Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete zu. Der Mieter soll auf den Vermieter – vorübergehend – Druck ausüben können, damit dieser den Mangel beseitigt. Bisher wurde angenommen, dem Mieter stünde generell das Recht zu, einen Betrag in Höhe des drei- bis fünffachen der Minderungsquote einzubehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass das nicht zulässig ist. Der insgesamt einbehaltene Betrag müsse vielmehr in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen und das Zurückbehaltungsrecht dürfe nur solange ausgeübt werden, wie es noch den Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten (BGH, Urt. v. 17.6.2015, AZ: VIII ZR 19/14).

Das macht es Mietern schwer, die Höhe des Betrages richtig zu bestimmen, der rechtmäßig einbehalten werden darf. Der Bundesgerichtshof verweist aber darauf, dass Mieter auch auf Mangelbeseitigung klagen können oder in geeigneten Fällen die Möglichkeit haben – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruches gegenüber dem Vermieter – den Mangel selbst zu beseitigen.

Mindert der Mieter jedoch zu viel oder übt er zu lange oder mit einem zu großen Betrag das Zurückbehaltungsrecht aus, droht ihm die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges. Und auch, wenn der Mieter die zurückbehaltenen Beträge nicht unverzüglich an den Vermieter auskehrt, nachdem der Vermieter den Mangel beseitigt hat, kann der Vermieter kündigen, ohne dass er den Mieter zuvor zur Zahlung aufgefordert oder ihn abgemahnt hat (Landgericht Berlin, Urt. v. 19.12.2014, AZ: 65 S 142/14).

Zur Vermeidung von Risiken sollten sich daher sowohl Mieter als auch Vermieter beim Auftreten von Mietmängeln frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Prof. Versteyl Rechtsanwälte