MIETRECHTSREFORM 2013 – WAS ÄNDERT SICH?

Februar 14, 2013

Der Bundestag hat am 13.12.2012 das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) verabschiedet, der Bundesrat hat am 1.2.2013 zugestimmt. Das MietRÄndG wird voraussichtlich am 1.4.2013 in Kraft treten (abhängig vom Zeitpunkt der Verkündung im Bundesgesetzblatt) und sieht u. a. folgende Neuregelungen vor:

• Nach dem akt. Mietrecht können Mieter die Miete angemessen mindern, wenn Vermieter Modernisierungen durchführen und dabei die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Der ursprüngliche Regierungsentwurf des MietRÄndG sah vor, dass Mieter zukünftig für die Dauer von 3 Monaten nicht mehr mindern können, wenn Vermieter eine energetische Modernisierung durchführen. Die energetische Modernisierung war definiert als bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Nach dem geänderten und beschlossenen MietRÄndG greift der Minderungsausschluss nur dann, wenn in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, d. h. wenn der Mieter nach der Sanierung auch tatsächlich von niedrigeren Energiekosten profitiert.

• Derzeit gibt es bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine feste Kappungsgrenze, d. h. die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Das MietRÄndG sieht vor, dass die Landesregierungen für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren Gebiete bestimmen können, in denen der Prozentsatz der Kappungsgrenze 15 % beträgt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

• Ferner regelt das MietRÄndG, dass Vermieter die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser (Wärmecontracting) bei einer neu errichteten Anlage oder der Lieferung aus einem Wärmenetz dann als Betriebskosten dem Mieter auferlegen können, wenn die Wärme mit „verbesserter Effizienz“ geliefert wird.

• Die Zivilprozessordnung (ZPO) erfährt eine Neuregelung in § 272 Abs. 4 ZPO, wonach alle Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind, d. h. Klagen auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen sollen bevorzugt bearbeitet werden. Konkrete Vorgaben, wie dies auf Seiten des Gerichtes zu geschehen hat und abzuwickeln ist, gibt es allerdings nicht.

• Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen will, muss er diese – wie bisher auch schon – gegenüber dem Mieter ankündigen. Nach dem MietRÄndG soll der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auch auf Form und Frist des sogenannten Härteeinwandes hinweisen. Der Mieter kann mit Monatsfrist in Textform einwenden, dass die Maßnahme für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mitmieter und der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Weist der Vermieter nicht schon in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwandes hin, kann der Mieter den Einwand auch später erheben, was in der Folge bei der Umsetzung von geplanten Modernisierungen u. U. zu erheblichen Verzögerungen führen kann.

Das MietRÄndG enthält noch eine Vielzahl weiterer Neuregelungen. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten vor der Umsetzung oder Abwehr mietrechtlicher Maßnahmen fachlich qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte