Mietrückstand = Kündigung?

Oktober 16, 2017

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das ist allgemein bekannt. Doch einerseits führt nicht jeder Mietrückstand zu einem Recht auf Beendigung des Mietverhältnisses. Andererseits können aber auch schon relativ geringe Fehlbeträge den Bestand des Mietvertrages gefährden.

Grundsätzlich kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, den Mietvertrag also sofort beenden, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete ganz oder zu einem erheblichen Teil (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) nicht gezahlt hat. Gleiches gilt, wenn über einen längeren Zeitraum ein Fehlbetrag entstanden ist, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Auch bei Verzug mit der Zahlung der Mietkaution droht die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn der Rückstand der zweifachen Monatsmiete entspricht. Und sogar der Verzug mit abgerechneten Betriebskostennachzahlungen rechtfertigt nach der Rechtsprechung sowohl die ordentliche fristgemäße als auch die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Höhe der offenen Beträge zwei Monatsmieten übersteigt (Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 21.12.2016, AZ: 350 C 517/12 mit weiteren Hinweisen auf vergleichbare Rechtsprechung).

Wenn es dann zu einer Kündigung gekommen ist, hat der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit der Nachzahlung eingeräumt. Gleicht der Mieter spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage des Vermieters vom Gericht zugestellt bekommen hat, alle bestehenden Rückstände aus, so wird die außerordentliche fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Der Mieter muss dann aber für die Kosten der Kündigung und ggf. des Räumungsprozesses aufkommen.

Das Nachzahlungsrecht erweist sich allerdings in der Praxis für den Mieter meist als wenig hilfreich. Zum einen kann der Mieter nicht erneut von seinem Nachzahlungsrecht Gebrauch machen, wenn er dies innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal getan hat. Gravierender ist jedoch, dass Vermieter in der Regel wegen der Rückstände nicht nur außerordentlich fristlos, sondern parallel auch ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (je nach bisheriger Laufzeit des Mietvertrages beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei, sechs oder neun Monate). Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bleibt eine parallel erklärte ordentliche fristgemäße Kündigung auch dann bestehen, wenn der Mieter alle Rückstände nachgezahlt hat. Der Mieter muss dann also trotzdem ausziehen, nur eben ggf. später. Der Gesetzgeber könnte diese Rechtslage ohne weiteres ändern, hat dies jedoch bislang – wohl bewusst – nicht getan.

Die Amts- und Landgerichte versuchen, diese harte Konsequenz in Einzelfällen abzumildern, indem sie für den Bestand der ordentlichen fristgemäßen Kündigung z. B. eine vorherige Abmahnung wegen der Mietrückstände fordern, die für die außerordentliche fristlose Kündigung nicht erforderlich ist. Oder es wird das Augenmerk verstärkt darauf gelegt, ob der Mieter den Mietrückstand verschuldet hat und ob es in der Vergangenheit bereits einschlägige Pflichtverletzungen des Mieters gab.

Aber im Ergebnis gefährden unter Umständen auch schon relativ geringe Mietrückstände den Bestand des Mietverhältnisses. Insbesondere wenn der Mieter wegen vermeintlicher Mietmängel die Miete mindert oder Zurückbehaltungsrechte ausübt, kann dies problematisch werden. Kündigt der Vermieter dann wegen der aufgelaufenen Rückstände und stellt sich später heraus, dass die Mängel zu keiner oder nur zu einer geringeren Minderung berechtigten bzw. es kein Zurückbehaltungsrecht gab, ist der Mietvertrag oft nicht mehr zu retten.

Es ist daher generell zu empfehlen, dass sich sowohl Vermieter als auch Mieter bei abzusehenden, beabsichtigten oder bereits entstandenen Mieteinbehalten bzw. Rückständen so frühzeitig wie möglich qualifizierten Rechtsrat einholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte