Neues vom Streitpunkt Schönheitsreparaturen

Oktober 14, 2014

Zwischen Vermietern und Mietern gibt es immer wieder Auseinandersetzungen über die Schönheitsreparaturen: Diese umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Häufig verlangt der Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführt und der Mieter lehnt dies dann ab oder führt die Arbeiten nicht so aus, wie es sich der Vermieter wünscht.

Per Gesetz ist grds. der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In vielen Mietverträgen, insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum, finden sich jedoch Klauseln, nach denen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Das ist grundsätzlich zulässig, sofern dem Mieter nicht starre Vorgaben gemacht werden, wann und wie er zu renovieren hat. Es muss entscheidend auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abgestellt werden.

Häufig finden sich in Wohnraummietverträgen auch sogenannte Quotenabgeltungs-klauseln, nach denen der Mieter nach einer relativ komplizierten Berechnungs-methode anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen tragen soll, wenn das Mietverhältnis endet, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind. Dies soll dem Umstand Rechnung tragen, dass Mieter so gut wie nie „pünktlich“ zum Ende der vereinbarten Renovierungsintervalle ausziehen. Der Vermieter will dann einen Ausgleich dafür haben, dass der Mieter zwar noch eine Zeit die Räume abgenutzt hat, selbst aber noch nicht renovieren müsste, weil die Renovierungsverpflichtung noch nicht fällig ist.

Während solche Klauseln in der Vergangenheit überwiegend als wirksam angesehen wurden, hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 22.01.2014 (AZ: VIII ZR 253/12) grundsätzliche Bedenken geäußert: Einerseits sei fraglich, ob sich überhaupt auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lasse, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspreche. Auch sei fraglich, ob sich überhaupt eine Prognose darüber aufstellen lasse, wann voraussichtlich ein Renovierungsbedarf entstanden wäre, wenn der Mieter weiter bei gleichem Nutzungsverhalten in der Wohnung gewohnt hätte. Wegen dieser Unklarheiten könne in einer solchen Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden.

Andererseits könne eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch darin liegen, dass er möglicherweise die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren mitzutragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat. Das könne jedenfalls dann der Fall sein, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat.

Letzteres hätte allerdings zur Folge, dass – unabhängig von der Quotenabgeltungsklausel – die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter generell unwirksam sein könnte, wenn der Mieter keine frisch renovierte Wohnung übernommen hat. Es deutet einiges darauf hin, dass der Bundesgerichtshof zukünftig die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln daran messen wird.

Eine rechtssichere Schönheitsreparaturklausel wird zukünftig voraussichtlich nur noch dann vereinbart werden können, wenn dem Mieter eine vollständig renovierte Wohnung überlassen wird oder aber wenn der Mieter bei tatsächlich vorhandenem Renovierungsbedarf einen Ersatz für seine eigenen Renovierungsleistungen erhält, z. B. durch die Vereinbarung eines Zeitraumes von einem oder mehreren Monaten, in denen der Mieter keine oder nur eine reduzierte Miete zahlen muss.

Generell sollten sich Vermieter und auch Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages qualifizierten Rechtsrat einholen, um späteren unliebsamen Überraschungen vorzubeugen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte