Schimmel in der Mietwohnung – Kehrtwende der Gerichte?

Februar 19, 2019

Ein Dauerbrenner bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern ist Schimmelbildung in der Wohnung. Tritt Schimmel auf, behaupten Mieter häufig, es läge an einer mangelhaften oder veralteten Bausubstanz. Vermieter halten meist entgegen, der Mieter heize und lüfte nicht genug.

Nach der bisherigen Rechtsprechung, die auch bereits mehrfach Thema von Veröffentlichungen in diesem News-Blog war, haben die Amts- und Landgerichte z. T. bis hinauf zum Bundesgerichtshof (BGH) regelmäßig so entschieden:

Zu einer üblichen Wohnnutzung gehöre, dass Mieter ihre Möbel auch direkt an die Innenseiten der Außenwände stellen dürfen. Ferner sei es für Mieter nicht zumutbar, mehr als zweimal täglich eine Stoßlüftung durchzuführen. Wenn dann bei einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius dennoch Schimmel in der Wohnung auftritt, sei die Wohnung für den vertraglich vereinbarten Zweck, also die Wohnnutzung, nicht geeignet und es liege im mietrechtlichen Sinne ein Baumangel vor. Für die Behebung von Baumängeln ist der Vermieter verantwortlich.

Nun haben die jüngsten Entscheidungen des BGH zu diesem Thema für Aufsehen gesorgt:

Danach schulde der Vermieter nur einen Baustandard, wie er zur Zeit der Errichtung des Hauses einzuhalten war. Wenn die Wärmeisolierung der Außenwände zwar nach heutigen Maßstäben unzureichend ist, aber dem damaligen Standard zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung entspricht, liege grundsätzlich kein Baumangel und insoweit auch kein Mietmangel vor. Drohe also Schimmelpilz, wenn der Mieter bei 20 Grad Raumtemperatur zweimal täglich stoßlüftet und seine Möbel an die Außenwände stellt, so sei der Mieter dafür verantwortlich, wenn die Wärmeisolierung der Außenwände den DIN-Normen zur Zeit des Hausbaus entspricht. Der Mieter müsse dann eben häufiger lüften, mehr heizen und/oder Möbel nicht an Außenwände stellen.

Nach diesen Urteilen (BGH, Urt. v. 5.12.2018, AZ: VIII ZR 271/17 sowie VIII ZR 67/18) war oft zu lesen, der BGH habe die Rechte der Vermieter gestärkt und nehme jetzt die Mieter mehr in die Verantwortung.

Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn der BGH hat in diesen Urteilen auch entschieden, dass die Frage, welche Beheizung und Lüftung der Wohnung für den Mieter zumutbar ist, nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden könne. Es ist also keineswegs so, dass Mieter alles Erdenkliche tun müssen, um eine alte Bausubstanz vor Schimmel zu bewahren. Der BGH hatte im konkreten Fall lediglich entschieden, dass jedenfalls ein täglich zweimaliges Stoßlüften von jeweils 13 bis 17 Minuten oder ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils drei Minuten für den Mieter nicht unzumutbar sei. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass die Wohnung mit den vorgenannten alternativen Lüftungsmaßnahmen schimmelfrei gehalten werden kann.

Ganz anders kann es aber sein, wenn eine Wohnung z. B. nur durch täglich fünfmaliges Stoßlüften bei Raumtemperaturen von über 20 Grad Celsius und das Freihalten der Außenwände von Möbeln schimmelfrei gehalten werden könnte. Dann käme es – so auch der BGH – eben auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wie die Amts- und Landgerichte zukünftig entscheiden werden, bleibt abzuwarten. In jedem Fall ist Vermietern und Mietern zu empfehlen, sich bei Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung möglichst frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte