Ungetraut ein Haus gebaut

August 16, 2016

Wollen sich Unverheiratete eine Immobilie zulegen, gibt es viel zu regeln.

Wenn in einer „wilden Ehe“, einer sogenannten nichtehelichen Lebensgemeinschaft (neLG) ein Paar zusammen eine Immobilie erwirbt oder ein Haus baut, werden oftmals Fragen vernachlässigt, die sich bei einer Trennung zum Problem auswachsen. Es empfiehlt sich daher dringend schon früh klare Regelungen über Auseinandersetzung und Ausgleich im Fall der Trennung zu vereinbaren.

Gar nicht selten sind die Fälle, in denen ein Partner lediglich den Immobilienerwerb des anderen mitfinanziert, ohne selbst Miteigentümer zu werden. Typischerweise hat in derartigen Fällen einer der Partner den Bauplatz oder die sanierungsbedürftige Immobilie aufgrund einer Übertragung im Wege vorweggenommener Erbfolge oder aufgrund eines Erbfalls bereits zu Alleineigentum gehabt.

In diesen Fällen ist es egal, wieviel Eigenkapital der Partner beisteuert, welche Zins- und Tilgungsleistungen er erbringt oder welche Arbeitsleistungen er in den Bau bzw. Umbau der Immobilie investiert. Dem mitzahlenden Partner gehört nichts! Grundsätzlich gilt hier die Empfehlung: Besser miterwerben statt nur mitzuzahlen! Allerdings bei einer Bestandsimmobilie oder einem wertvollen Bauplatz sollte der Miterwerb durch „Umschreibung des Grundbesitzes“ sorgfältig überlegt sein. Bei dieser Teilumschreibung kann es sich um eine schenkungsähnliche sogenannte unbenannte Zuwendung unter nichtehelichen Lebenspartnern handeln, für die das Familienwohnheimprivileg des § 13 I. 4 a ErbStG -mangels Heirat- nicht gilt. Erhebliche Schenkungssteuerbelastungen können damit anfallen, zumal den Partnern einer neLG in der Steuerklasse III mit einem Steuersatz von 30 % lediglich ein Freibetrag von 20.000,00 EUR zugebilligt wird. Als steuerrechtlich günstigere Lösung kämen in Betracht, die Finanzierungsbeiträge des nicht zum Eigentümer gewordenen Lebenspartners als Darlehen auszugestalten und dieses Darlehen durch eine Grundschuld abzusichern.

Mit dieser Regelung würde allerdings nur der Eigenkapitaleinsatz des mitfinanzierenden Partners wirtschaftlich angemessen berücksichtigt. Regelungsbedürftig bleibt, wie im Falle der Trennung mit Finanzierungsbeiträgen umgegangen wird, in Gestalt von Zins- und Tilgungsleistungen, aber auch den o.a. Arbeitsleistungen. Hier gibt es dringenden Regelungsbedarf und zwar auch in den Fällen, bei denen das unverheiratete Paar die Immobilie mit ideellem hälftigem Miteigentumsanteil erwirbt. Dieser entfällt allenfalls dann, wenn die Finanzierung paritätisch erfolgt, d.h. gleicher Eigenkapitaleinsatz und jeweils hälftiger Beitrag zu den Zins- und Tilgungsleistungen. In diesen Fällen muss man sich nur darauf verständigen, wie im Falle einer Trennung mit der Immobilie umgegangen werden soll. Zur Vermeidung einer zeitraubenden und unwirtschaftlichen Teilungsversteigerung sollte eine Verpflichtung zum freihändigen Verkauf unter Teilung des Erlöses vereinbart werden, was allerdings der notariellen Form bedarf. Dabei sollte auch geregelt werden, wer bis zum freihändigen Verkauf unter welchen Konditionen in der Immobilie verbleiben kann.

Bei unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen, sei es beim Eigenkapital oder bei der Finanzierung, aber auch bei einseitigen Arbeitsleistungen kann dem nicht verheirateten Paar nur dringend empfohlen werden, die Ausgleichsansprüche im Falle der Trennung durch einen Partnerschaftsvertrag oder durch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu regeln. Einzelheiten sollte man mit einem Notar besprechen. Wer die Kosten des Notars scheut, sollte zumindest in einem gemeinsam unterschriebenen handschriftlichen Dokument festhalten, wie und ob ungleiche Finanzierungsbeiträge im Falle der Trennung ausgeglichen werden sollen. Hier gilt es angemessene Regelungen zu finden, was nicht bedeutet, dass der Mehrleistende den gesamten von ihm bezahlten Betrag zurückerhält. Er muss sich nämlich gleichzeitig die Mitnutzung der Immobilie anrechnen lassen. Unter Billigkeitsgesichtspunkten sollte auch unberücksichtigt bleiben eine Mehrleistung des anderen Partners, die im Rahmen des täglichen Zusammenlebens erfolgt. Bei einer Ehe würde dies als nicht verrechnungsfähiger Beitrag zum Familienunterhalt beurteilt werden, den der geringer verdienende Partner z.B. durch Kinderbetreuung oder Haushaltsarbeit kompensiert. Hier gibt es keine allgemein gültigen Empfehlungen, wohl aber den Rat: Regelt es, solange die Beziehung noch intakt ist !

Michael Fastabend
Fachanwalt für Familienrecht