Wann bekommen Mieter die Kaution zurück?

Dezember 20, 2019

In Wohnraummietverträgen wird häufig vereinbart, dass Mieter zum Mietbeginn eine Mietsicherheit (Kaution) leisten müssen. Diese darf gesetzlich bis zu drei Kaltmieten betragen (also ohne Betriebskostenanteil). Mieter haben das Recht, die Kaution in bis zu drei monatlichen Raten zu zahlen, die erste Teilzahlung zum Beginn des Mietverhältnisses und die weiteren jeweils zur Fälligkeit der Miete.

Die Kaution wird zumeist als Geldsumme geleistet, welche der Vermieter getrennt von seinem Vermögen auf einem gesonderten Mietkautionskonto anlegen muss. Alternativ legen Mieter ein eigenes Mietkautionskonto an und verpfänden dieses an den Vermieter.

Schon mit der Leistung der Kaution erwerben Mieter einen Anspruch auf Rückgewähr, der jedoch aufschiebend bedingt ist. Die Bedingung tritt ein, wenn das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben ist. Damit ist der Anspruch aber noch nicht fällig. Die Fälligkeit tritt erst ein, wenn für den Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist verstrichen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. In aller Regel werden für die Prüfungs- und Überlegungsfrist drei bis sechs Monate für ausreichend erachtet: Der Vermieter muss überblicken können, ob er wegen seiner Ansprüche gegen den Mieter auf die Kaution zurückgreifen muss.

Dann muss der Vermieter über die Kaution abrechnen und mit etwaigen Gegenforderungen aufrechnen. Der Vermieter kann unter Umständen auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben, z. B. wegen noch ausstehender Betriebskostenabrechnungen, wenn Nachforderungen zu erwarten sind.

Aufrechnen kann der Vermieter aber nur mit gleichartigen Forderungen. Wenn die Kaution als Geldsumme geleistet worden ist, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages einschließlich inzwischen aufgelaufener Zinsen. Dann kann der Vermieter also mit eigenen Zahlungsansprüchen, z. B. wegen Mietrückständen oder Schadensersatzforderungen, aufrechnen.

Wurde die Kaution jedoch als verpfändetes Mietkautionskonto (Sparbuch) geleistet, fehlt es an der Gleichartigkeit der Forderungen. Denn der Mieter hat in diesem Fall einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuches und Freigabe des Guthabens, während der Vermieter ggf. Zahlungsansprüche hat. Eine Aufrechnung ist dann nicht möglich (Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, Urteil vom 15.02.2019, AZ: 40 C 497/18). Auch ein Zurückbehaltungsrecht scheidet insoweit aus (Landgericht Hannover, Beschluss vom 22.02.2013, AZ: 14 S 58/12).

Sowohl Vermietern als auch Mietern ist zum Ende eines Mietverhältnisses zu empfehlen, sich frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht