Wohnflächenabweichung – Welche Folgen hat das, insb. bei Mieterhöhungen?

Februar 8, 2016

In vielen Mietverträgen ist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben, zumeist mit dem Zusatz „ca.“. Nicht seltenen weicht aber die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglichen ab. Grund ist dabei häufig, dass es einfach zur Übernahme der Angaben aus den Bauplänen der Wohnung in den Vertrag gekommen ist. Die dortigen Flächenangaben wurden aber oft nach anderen Grundlagen ermittelt als nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese ist grundsätzlich bei Verträgen, die ab dem 01.01.2004 geschlossen worden sind (davor: Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)), für die Bestimmung der Wohnfläche von Mietwohnungen maßgeblich, wenn nicht im Vertrag etwas anderes vereinbart ist.

Die Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche können insbesondere dann relativ groß sein, wenn die Wohnung z. B. stark verwinkelt ist, Dachschrägen hat oder wenn Terrassen und Balkone zur Wohnung gehören.

Die rechtlichen Folgen von Wohnflächenabweichungen sind unterschiedlich:

Ein Mietmangel und ein daraus resultierender Anspruch des Mieters auf Mietminderung liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung erst dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als die vertraglich Vereinbarte. Dabei ist es ohne rechtliche Bedeutung, ob im Vertrag ein „ca.“ vor der Flächenangabe steht. Die Minderungsquote entspricht dem Anteil der Wohnflächenabweichung. Auch für die Vergangenheit kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden. Abweichungen bis zu 10 % sollen indes grundsätzlich keinen erheblichen Mangel darstellen, so dass eine Minderung nicht eintritt.

Die gleichen Grundsätze gelten im Übrigen bislang auch bei den Heizkosten und sonstigen Betriebskosten. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann demnach der Mieter die Betriebskostenzahlungen kürzen und zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern. Umgekehrt kann der Vermieter die Betriebskostenzahlungen erhöhen und zu wenig gezahlte Betriebskosten nachfordern.

Auch bei Mieterhöhungen galt bisher die 10 % – Rechtsprechung als Erheblichkeitsschwelle. Mieterhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, die sich z. B. aus einem Mietspiegel ergibt. Die Vergleichsmieten werden ohne Betriebskosten – also nettokalt – in Euro pro qm Wohnfläche ausgewiesen. Maßgebend für die Mieterhöhung ist folglich die Wohnfläche. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte hierzu früher entschieden, dass es dabei auf die vertraglich vereinbarte und nicht auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt.

Diese Rechtsprechung hat der BGH nun aufgegeben. Nach dem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 18.11.2015, AZ: VIII ZR 266/14) ist für Mieterhöhungen jetzt die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, auch wenn diese im Vergleich zur vertraglich Vereinbarten weniger als 10 % abweicht. Entschieden hat der BGH dies konkret für den Fall, dass die vereinbarte Fläche kleiner als die tatsächliche ist. Es gibt aber keinen Grund, den umgekehrten Fall anders zu behandeln.

Bezüglich Mietminderungen hat der BGH aber grundsätzlich und ausdrücklich an der bisherigen 10 % – Rechtsprechung festgehalten. Offen ist noch, wie zukünftig Flächenabweichungen bei den Heiz- und Betriebskosten und bei Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungen erfolgen, behandelt werden.

Generell ist zu empfehlen, dass sich Mieter und Vermieter bei vermuteten oder festgestellten Wohnflächenabweichungen qualifizierten Rechtsrat einholen.

 

Lars Heinsohn

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte