Aktuelles aus dem Mietrecht

Juli 16, 2020

Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Muss mein Vermieter jetzt die Schönheitsreparaturen ausführen?

Viele Mieter übernehmen eine Wohnung in unrenoviertem Zustand. 

Dies mag zu Beginn des Mietverhältnisses noch kein großes Problem darstellen. Was aber, wenn dieser Zustand sich über die Jahre hinweg weiter verschlechtert oder die eigene Renovierung des Mieters erneuert werden muss?

Was ist, wenn dringend Instandhaltungsarbeiten ausgeführt werden müssen oder Schönheitsreparaturen anstehen und die entsprechenden Mietvertragsklauseln unwirksam sind?

Die aktuelle Entscheidung des BGH befasst sich mit genau dieser Problematik und dürfte daher für viele Mieter in Deutschland interessant sein.

In den dem BGH vorliegenden Sachverhalten haben die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses (vor 14 bzw. 25 Jahren) Wohnungen in unrenoviertem Zustand übernommen. Ein angemessener finanzieller Ausgleich für den unrenovierten Zustand erfolgte nicht, sodass die Schönheitsreparaturklauseln der Mietverträge unwirksam sind.

Einer Aufforderung der Mieter, die Wohnung in einen mangelfreien Zustand zu versetzen und dementsprechende Arbeiten ausführen zu lassen, kamen die Vermieter nicht nach.

Die Mieter trifft aufgrund der unwirksamen Klauseln keine Renovierungspflicht. Ausgangspunkt für die sodann greifende Erhaltungspflicht des Vermieters kann grundsätzlich jedoch nur der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter sein, also der anfängliche unrenovierte Zustand.

Den Vermieter trifft auch eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was bei langanhaltenden Mietverhältnissen regelmäßig der Fall sein dürfte.

Dazu führt der BGH weiter aus, dass die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel sei. Vielmehr sei allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.

Da hierdurch der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. In der Konsequenz wird dies grundsätzlich eine hälftige Kostenteilung bedeuten.

Der BGH hat damit entschieden, dass ein Mieter in solchen Fällen zwar eine „frische“ Renovierung vom Vermieter verlangen kann, sich jedoch in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen muss.

Gern prüfen wir Ihre Angelegenheit im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH und stehen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche zur Seite.

Ricarda Krusche

Rechtsanwältin
Kanzlei Prof. Versteyl Rechtsanwälte