Das Wohnungseigentumsrecht wird grundlegend reformiert

Oktober 30, 2020

Der Deutsche Bundestag hat am 17. September 2020 das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) beschlossen. Das Gesetz hat am 9. Oktober 2020 den Bundesrat passiert und ist am 22. Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. I 2020, S. 2187). Das WEMoG tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft.

Das WEMoG bringt weitreichende Änderungen des Wohnungseigentumsrechts mit sich und enthält zum Teil komplexe neue Regelungen. Zukünftig wird die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Rechtssubjekt Trägerin der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sein.
Der Verwalter wird im Außenverhältnis der Vertreter der WEG sein, ähnlich einem Geschäftsführer einer Gesellschaft. Die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer werden sich im Wesentlichen auf ihr jeweiliges Sondereigentum (die Wohnung) beschränken.
In einem Überblick kurz zusammengefasst hier die wesentlichsten Änderungen des neuen Gesetzes:

Schon mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht die WEG als Ein-Personen-Gemeinschaft. Der aufteilende Eigentümer (z. B. Bauträger) kann als zunächst einziges Mitglied den Abschluss von Verträgen beschließen, die später für alle zukünftigen Eigentümer gelten. Pkw-Stellplätze, die sich nicht in einer Tiefgarage befinden, und Terrassen sowie Gartenbereiche können in Verbindung mit einer Wohnung zum Sondereigentum gehören. Bislang war insoweit nur die Einräumung von Sondernutzungsrechten möglich. Der Verwalter vertritt die WEG nach außen ohne jede Einschränkung (mit Ausnahme von Grundstücksgeschäften und Kreditaufnahmen). Nur im Innenverhältnis kann die WEG durch Beschluss alle Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken und ggf. erweitern. Die WEG kann den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen; dessen vertragliche Ansprüche auf Bezahlung erlöschen spätestens 6 Monate nach der Abberufung.
In WEGs mit mehr als 8 Sondereigentumseinheiten kann ab Mai 2024 jeder Eigentümer verlangen, dass ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird. Der Verwaltungsbeirat kann beliebig viele Mitglieder haben. Sind diese unentgeltlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird zum Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter. Darüber hinaus bekommt der Verwaltungsbeirat die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen.

Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig. Die Ladungsfrist beträgt statt wie bisher 2 nun 3 Wochen. Die Versammlung kann beschließen, Online-Zuschaltungen von Eigentümern zu gestatten sowie eine genau bestimmte Sache ohne Versammlung in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich zu entscheiden. Bisher konnte ein Umlaufbeschluss nur allstimmig gefasst werden.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. der Anbau von Markisen) können mit einfacher Mehrheit der Anwesenden beschlossen werden. Bisher war zumeist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Jeder Wohnungseigentümer kann auf seine Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen. Die laufenden Betriebs- sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums können mit erweitertem Spielraum per Beschluss abweichend von den Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Es gibt darüber hinaus eine Vielzahl weiterer Änderungen durch das WEMoG, die hier nicht alle dargestellt werden können. Wohnungseigentümern und Verwaltern sowie allen, die in einer Rechtsbeziehung zu einem Wohnungseigentum stehen oder beabsichtigen, ein solches zu erwerben, ist zu empfehlen, sich angesichts der umfassenden Reform des Wohnungseigentumsrechts möglichst frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht