Wird die Miete einbehalten droht Kündigung

Februar 8, 2022

Im Wohnraummietrecht wie auch im Mietrecht für Gewerberäume gilt, dass nicht unerhebliche Mietrückstände einen Grund für eine Kündigung des Mietvertrages darstellen können. Dabei droht – je nach Höhe des Rückstandes – eine ordentliche Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen oder sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung.

Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist ein wichtiger Grund. Dieser liegt vor, wenn es einer Partei unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Hierzu regelt der Gesetzgeber, dass ein solcher wichtiger Grund für den Vermieter insbesondere dann gegeben ist, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem jüngsten Urteil hierzu nochmals ausdrücklich bestätigt, dass hierbei die Gesamthöhe des Rückstandes maßgeblich ist, auch wenn der Rückstand für einen Monat nur gering sein sollte. In dem vom BGH entschiedenen Fall blieb der Mieter von der monatlichen Warmmiete (mit Betriebskostenvorauszahlung) i.H.v. 704 € für Januar 2018 135,41 € schuldig und zahlte dann für den Folgemonat Februar 2018 keine Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter am 9. Februar 2018 fristlos.

Nach Ansicht des BGH ist die Kündigung wirksam. Dem steht nicht entgegen, dass der Rückstand für Januar 2018 gemessen an der Höhe der Monatsmiete für sich allein betrachtet als unerheblich anzusehen sein könnte. Die Erheblichkeit des zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mietrückstands ist vielmehr allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen; es müssen nicht beide Teilbeträge für sich genommen jeweils eine erhebliche Höhe haben (BGH, Urteil vom 8.12.2021, Az. VIII ZR 32/20).

Eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ist für den Vermieter indes bereits dann möglich, wenn ein Mietrückstand von über einer Monatswarmmiete (mit Betriebskostenvorauszahlung) und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat besteht (BGH, Urteil vom 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/12).

In dem vorgenannten Fall der fristlosen Kündigung hatte der Mieter übrigens nach Erhalt der Kündigung die Mietrückstände vollständig ausgeglichen. Das führt nach den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich dazu, dass die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung im Nachhinein unwirksam wird. Dies gilt aber nur bei Wohnraummietverhältnissen. In dem vom BGH entschiedenen Fall hat dem Mieter die Nachzahlung allerdings nicht geholfen, weil er bereits vor weniger als zwei Jahren schon einmal einen erheblichen Rückstand hatte auflaufen lassen und der Vermieter deswegen fristlos gekündigt hatte. Auf das sogenannte „Nachzahlungsprivileg“ kann sich der Mieter nur einmal in zwei Jahren berufen.

Hinzu kommt, dass der Vermieter bei erheblichen Rückständen für zwei aufeinander folgende Monate nicht nur fristlos, sondern auch hilfsweise ordentlich kündigen kann. Dann wird durch eine etwaige Nachzahlung des Mieters nur die fristlose Kündigung unwirksam, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat aber weiterhin Bestand. Das ist die ständige Rechtsprechung des BGH (zuletzt: BGH, Urteil vom 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20).

Ganz oder teilweise nicht gezahlte Mieten können also das Mietverhältnis gefährden. Insoweit ist für Mieter Vorsicht geboten. Das gilt insbesondere, wenn aufgrund von vermeintlichen Mängeln der Wohnung die Miete gemindert wird. Denn stellt sich im Nachhinein möglicherweise heraus, dass die tatsächlich vorgenommene Minderung zu hoch gegriffen war, kann das unter Umständen den Mietvertrag kosten, wenn der Vermieter wegen der nicht gezahlten Mieten gekündigt hat.

Beispielhaft seien an dieser Stelle sogenannte „Umfeldmängel“ genannt, bei denen es meist um Lärm – z.B. von benachbarten Baustellen oder Straßen – geht. Lange ging man davon aus, dass Mieter in solchen Fällen ohne weiteres die Miete mindern können. Dem hat der BGH nun in mehreren Entscheidungen eine Absage erteilt (zuletzt: BGH, Urteil vom 24.11.2021, Az. VIII ZR 258/19). Lärm und andere Immissionen von außerhalb des Mietgrundstücks sind jedenfalls dann kein Mangel der Wohnung und berechtigen nicht zur Minderung, wenn auch der Vermieter verpflichtet ist, die Beeinträchtigungen seines Grundstücks ohne Abwehrmöglichkeit hinzunehmen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn die Beeinträchtigungen ortsüblich oder nur unwesentlich sind.

Um den Mietvertrag bei etwaigen Minderungsgründen nicht zu gefährden, besteht die Möglichkeit, den Mangel der Wohnung dem Vermieter anzuzeigen und die Mietminderung dem Grunde nach geltend zu machen, die Miete aber unter ausdrücklich erklärtem Rückforderungsvorbehalt weiterzuzahlen. Die tatsächliche Höhe der Minderung, also die insoweit überzahlte Miete, kann dann später vom Vermieter zurückverlangt werden.

Generell ist Vermietern und Mietern anzuraten, sich bei Mängeln, Mietminderungen oder Kündigungen kompetenten Rechtsrat einzuholen, um ungewollte Rechtsfolgen zu vermeiden.

Lars Heinsohn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht