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Aktuelle Rechtsprechung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Beweislastverteilung bei Schimmelbildung

Gibt es Schimmelbildungen im Mietobjekt und geraten die Mietvertragsparteien in Streit darüber, wer dafür verantwortlich ist und den Schimmelbefall fachgerecht und nachhaltig zu beseitigen hat, kommt es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen hierüber. Dabei gibt es klare Regeln, wer vor Gericht was zu beweisen hat: Nach der sogenannten Sphärentheorie muss zunächst der Mieter beweisen, dass es überhaupt einen Schimmelpilzbefall im Mietobjekt gibt. Das dürfte relativ leicht gelingen oder ist zumeist sogar unstreitig. Sodann obliegt es dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt, namentlich dass kein Baumangel vorliegt. Gelingt dem Vermieter dies, muss der Mieter beweisen, dass seinerseits kein fehlerhaftes Nutzerverhalten vorliegt, insbesondere dass ausreichend geheizt und gelüftet wird. Diese Grundsätze hat jüngst auch noch einmal das Landgericht Hanau bestätigt (Beschluss vom 13.7.2022, Az. 2 S 2/21).

Ergänzend hat das Landgericht Hanau auch dazu Stellung genommen, welches Nutzerverhalten dem Mieter zuzumuten sei. Dies hänge immer vom Einzelfall ab. Von besonderer Bedeutung seien dabei das Alter und die Art des Gebäudes sowie die Höhe der Miete. Wird eine verhältnismäßig geringe Miete gezahlt, könne der Mieter auch keinen Neubau-Standard erwarten. Vielmehr sei der Mieter dann zu einem Wohnverhalten verpflichtet, welches dem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Im konkreten Fall wurde es als zumutbar angesehen, wenn der Mieter regelmäßige Fensterlüftungen in der Form von Stoßlüftungen und eine ausreichende Beheizung durchführt sowie größere Möbelstücke von den Außenwänden immer etwas abgerückt und nicht direkt an der Wand aufstellt.

Wenn der Mieter allerdings dieses zumutbare Nutzerverhalten erwiesenermaßen einhält, es aber dennoch zu einem Schimmelpilzbefall kommt, ist der Vermieter für die fachgerechte und nachhaltige Schimmelbeseitigung verantwortlich.

Wenn sich rechtliche Auseinandersetzungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht anbahnen, ist zu empfehlen, sich frühzeitig eine qualifizierte Rechtsberatung unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung einzuholen.

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