Nachzahlung der Miete rettet nicht immer die Wohnung.

Es passiert nicht selten, dass Mieter mit ihren Zahlungen in Rückstand geraten. Spätestens wenn ein Verzug mit zwei Monatsmieten eingetreten ist, liegt für den Vermieter ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages vor. Kündigt der Vermieter und gleicht der Mieter sodann alle Rückstände aus, gibt es in Wohnraummietverhältnissen eine gesetzliche Sonderregelung: Erfolgt die Nachzahlung spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Mieter die Räumungsklage erhalten hat, und hat es in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges und dann eine Nachzahlung gegeben, wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); es handelt sich hierbei um die sogenannte Schonfristzahlung.

Häufig gehen die Vermieter aber auf Nummer sicher und erklären nicht nur die außerordentliche fristlose, sondern hilfsweise auch die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen des Zahlungsverzuges. Es stellt sich dann die Frage, ob mit der Mietnachzahlung beide Kündigungen unwirksam werden.

Hierzu gibt es derzeit in der Rechtsprechung ein interessantes „Scharmützel“ zwischen einigen Berliner Amtsgerichten sowie dem Landgericht Berlin einerseits und dem höchsten deutschen Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof (BGH), andererseits: Während das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz bereits mehrfach entschieden hat, dass mit der Schonfristzahlung beide Kündigungen unwirksam werden, hebt der BGH in der Revisionsinstanz jeweils die Entscheidungen des Landgerichts wieder auf und verweist auf das Gesetz: Dort ist eindeutig bestimmt, dass die Schonfristregelung nur fristlose Kündigungen, nicht aber ordentliche Kündigungen betrifft (BGH, Urteil vom 5.10.2022, Az. VIII ZR 307/21). Der BGH hat damit seine Rechtsprechung aus 2021 bestätigt.

Es bleibt abzuwarten, ob das renitente Landgericht Berlin weiterhin gegen den BGH entscheidet und deshalb immer wieder aufgehoben werden muss. Es obliegt jedenfalls ausschließlich dem Gesetzgeber, die Rechtslage zu ändern. Es ist nicht die Aufgabe der Gerichte, durch wiederholte Entscheidungen, die mit der Gesetzeslage nicht im Einklang stehen, zu versuchen, den Anwendungsbereich der Schonfristregelung zu erweitern.

Wenn sich rechtliche Auseinandersetzungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht anbahnen, ist zu empfehlen, sich frühzeitig eine qualifizierte Rechtsberatung unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung einzuholen.