Wer Wohnraum gemietet hat, darf die Wohnung zunächst mal so nutzen, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Das betrifft zum einen die Art und Weise des Gebrauchs, also das Wohnen an sich, was regelmäßig gewerbliche Nutzungen ausschließt. Zum anderen dürfen diejenigen Personen, die im Vertrag auf Mieterseite genannt sind, im Mietobjekt wohnen. Auch deren Kinder sind miterfasst. Das gilt natürlich insbesondere für minderjährige, kann aber unter Umständen auch für erwachsene Kinder gelten.

Wenn auf Mieterseite das Interesse besteht, den Gebrauch der Wohnung darüber hinaus einer anderen Person zu überlassen, dann gelten gewisse Regeln. Einerseits können Art, Umfang und Dauer einer Untervermietung entweder schon zum Mietbeginn oder auch während des Mietverhältnisses unter den Mietvertragsparteien einvernehmlich vereinbart werden. Andererseits kann der Mieter aber nach § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch einseitig eine Zustimmung zur Untervermietung vom Vermieter verlangen. Das ist der Fall, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Der Vermieter darf die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein sog. wichtiger Grund vorliegt. Dazu müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Ablehnen kann der Vermieter auch dann, wenn die Wohnung überbelegt werden würde oder es für den Vermieter aus anderen Gründen unzumutbar ist, einer Untervermietung zuzustimmen. Ferner kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn die Untervermietung anderenfalls für ihn unzumutbar wäre.

Die Zustimmung kann nach § 553 BGB dann nicht einseitig verlangt werden, wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll, der (Haupt-)Mieter also die eigene Wohnnutzung vollständig und dauerhaft aufgibt. Dies bedarf vielmehr nach § 540 BGB der einvernehmlichen Erlaubnis bzw. Zustimmung des Vermieters. Zulässig ist es aber z.B., wenn der (Haupt-)Mieter einen längeren Zeitraum, auch mehr als ein Jahr, beruflich im Ausland verbringt oder dauerhaft an einigen von mehreren Räumen keinen Nutzungsbedarf mehr hat. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst festgestellt hat, kann auch bei Ein-Zimmer-Wohnungen eine Untervermietung verlangt werden, wenn der (Haupt-)Mieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, wobei es nicht erforderlich ist, dass der zurückbehaltene Teil der Wohnung (auch) zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann (BGH, Urteil vom 13.09.2023, Az.: VIII ZR 109/22). Es würde insoweit also genügen, wenn der (Haupt-)Mieter einen Schlüssel zur Wohnung behält und persönliche Sachen in der Wohnung zurücklässt, auf die der Untermieter vereinbarungsgemäß nicht zugreifen kann.

Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung ist recht weit gefasst. Der BGH hat vor kurzem nochmal klargestellt, dass dies schon dann anzunehmen ist, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen;  hierzu zählt auch der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen, denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm des § 553 BGB erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem (Haupt-)Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 27.09.2023, Az.: VIII ZR 88/22).

Eine teilweise und zeitweise Untervermietung der Wohnung über Online-Plattformen wie z.B. Airbnb kann zulässig sein, wenn die Untervermietung nicht gewerblich ist und die auf die Wohnung bezogenen örtlichen Vorschriften eingehalten werden (insbesondere kein Verstoß z.B. gegen ein etwaiges baurechtliches Nutzungsverbot oder Zweckentfremdungsverbot vorliegt).

Auch der Wunsch, aus humanitären Gründen Geflüchtete etwa aus der Ukraine zeitweise in einem Teil der Wohnung aufzunehmen, kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründen (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.06.2023, Az.: 65 S 39/23).

Generell ist der Mieter gehalten, sein berechtigtes Interesse an der Untervermietung detailliert darzulegen. Will der Mieter z.B. bei einem mehrmonatigen Auslandsaufenthalt untervermieten, um sich finanziell zu entlasten, muss er genau offenlegen, wo er sich aufhalten wird und wann und unter welcher Maßgabe er in seine Wohnung zurückkehrt. Anderenfalls hat der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.06.2023, Az.: 64 S 280/22).

Verweigert der Vermieter rechtswidrig die nach § 553 BGB geschuldete Zustimmung zur Untervermietung und nimmt der Mieter die Untervermietung dennoch vor, kann der Vermieter den Mietvertrag deswegen nicht kündigen. Aber das Risiko, ob tatsächlich ein Fall des § 553 BGB vorliegt, also eine Zustimmung zur Untervermietung einseitig verlangt werden kann, trägt der Mieter. Irrt er sich und wäre er auf eine einvernehmliche Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB angewiesen gewesen, stellt die Untervermietung ohne diese einvernehmliche Erlaubnis eine erhebliche und schuldhafte Verletzung des Mietvertrages dar, welche wiederum eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen kann (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.09.2023, Az.: 64 S 270/22).

Wenn eine Untervermietung der eigenen Wohnung ins Auge gefasst wird, ist zu empfehlen, sich frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einzuholen, um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen.