Eine der grundlegenden Regelungen des Mietrechts besagt, dass der Vermieter die Mietsache, also z.B. eine Wohnung, dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat (§ 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Das bedeutet, dass der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, eine vermietete Wohnung instand zu halten und instand zu setzen, wenn und soweit dies erforderlich ist. Dazu gehört es auch, sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn diese im Laufe der Zeit durch die Wohnabnutzung erforderlich werden. Die Kosten, die das verursacht, sind nach der Gesetzeslage grundsätzlich in der Grundmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) enthalten.

Der Gesetzgeber definiert Schönheitsreparaturen als das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Wenn also im Laufe der Zeit durch die allgemeine Wohnnutzung neu tapeziert und/oder gestrichen werden muss, ist dies nach den gesetzlichen Regelungen Angelegenheit des Vermieters, der die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen (lassen) muss.

In der Praxis finden sich jedoch gerade in Wohnraummietverträgen sehr häufig Klauseln, nach denen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Da solche vertraglichen Regelungen aber das Gegenteil der oben genannten gesetzlichen Grundkonstruktion darstellen, unterliegen sie strengen Wirksamkeitskontrollen. So hat die höchstrichterliche Rechtsprechung im Laufe der letzten Jahre herausgearbeitet, dass die Schönheitsreparaturen z.B. nur dann dem Mieter wirksam aufgebürdet werden können, wenn die Wohnung entweder zum Mietbeginn vollständig neu renoviert an den Mieter übergeben wurde oder der Mieter für anfängliche selbst durchgeführte Renovierungsarbeiten vom Vermieter eine Kompensation erhalten hat (z.B. Erlass der ersten drei Grundmieten, um damit die Renovierungsarbeiten gegenfinanzieren zu können). Auch müssen Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen weich formuliert sein und in Abhängigkeit zum tatsächlichen Abnutzungszustand stehen. Ferner sind sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen in jedem Fall zum Schluss des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, unwirksam.

Darüber hinaus gibt es in den sehr variantenreichen Spielarten der Schönheitsreparaturklauseln häufig solche, wonach der Mieter zum Ende eines Mietverhältnisses verpflichtet sein soll, für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen einen Kostenersatz an den Vermieter zu zahlen unter Berücksichtigung des Umstandes, wann die nächsten Schönheitsreparaturen fällig wären (sogenannte Quotenabgeltungsklausel). Wenn der Vertrag z.B. vorsieht, dass in der Regel das Wohnzimmer alle acht Jahre zu streichen ist und der Mieter das letzte Mal vor vier Jahren gestrichen hatte, müsste er die Hälfte der angemessenen Malerkosten für das Streichen des Wohnzimmers an den Vermieter zahlen.

Nach der bisherigen Rechtsprechung wurden solche Klauseln zur Quotenabgeltung als unwirksam angesehen, weil sie zumeist intransparent und für den Mieter kaum nachvollziehbar sind und den Mieter deswegen auch unangemessen benachteiligen.

In der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) hierzu hat der BGH jedoch klargestellt, dass Quotenabgeltungsklauseln zwar in Formularmietverträgen als vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unwirksam sind, jedoch können solche Klauseln nach Ansicht des BGH dann wirksam sein, wenn sie individuell zwischen den Parteien des Mietvertrages vereinbart worden sind. Grund sei, dass die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dispositiv sei, also von den Parteien des Vertrages abgeändert werden könne, was durch individuell ausgehandelte Klauseln möglich sei. Dazu müsse der Verwender der betreffenden Klausel (in der Regel der Vermieter) allerdings die Regelungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereiterklärt haben. Allein die erfolgte Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen mache die vom Vertragspartner gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede. Vielmehr müsse auch der Mieter Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen (BGH, Urt. v. 6.3.2024, Az.: VIII ZR 79/22).

Auch wenn solche vermeintlichen Individualabreden in der Praxis eher selten sind, sollten sich Vermieter wie Mieter bei Fragen zur Gestaltung oder Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln frühzeitig qualifizierten Rechtsrat einholen, damit spätere unliebsame Überraschungen möglichst vermieden werden.